3(赵小刚)“营改增”对房地产业的影响与应对.pptVIP

特别提醒：增值税一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额准予从销项税额中抵扣。 （二）不允许抵扣的进项税额 1、用于集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务 2、非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务或者交通运输业服务。 3、接受的旅客运输服务 * （三）扣税凭证开具不符合规定要求的不得抵扣 1、对不按规定开具的专用发票（包括项目填写不全，单位名称错误、未盖有发票专用章等等），不得作为税款的抵扣凭证； 2、对纳税人取得虚开代开的增值税专用发票，不得作为增值税合法的抵扣凭证抵扣进项税额。 * 3、扣税凭证不符合认证或稽核比对规定要求的不得抵扣。 目前，防伪税控认证系统发现涉嫌违规发票共分“无法认证”、“认证不符”、“密文有误”、“重复认证”和“纳税人识别号认证不符(指发票所列购货方纳税人识别号与申报认证企业的纳税人识别号不符)”五种。 * 4、扣税凭证不符合认证期限要求的不得抵扣。 增值税一般纳税人取得开具的增值税专用发票、应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。未在规定期限内到税务机关办理认证、申报抵扣的，不得作为合法的增值税扣税凭证，不得计算进项税额抵扣。 * 5、增值税一般纳税人取得的增值税专用发票、已认证，但未在认证通过的次月申报期内申报抵扣的，不得抵扣。 * 解决措施： 国家税务总局公告2011年第78号 经主管税务机关审核，允许纳税人继续申报抵扣其进项税额。 * （四）房地产开发能取哪些专用发票抵扣 1、建安成本 2、工程设计费 3、交通运输费 4、房地产可行性研究 5、房地产工程勘察勘探 * 6、建筑设计、园林景观设计 7、创意策划、文印晒图 8、建筑图纸审核 9、研发费 10、技术咨询费 * 11、工程监理费 12、招标及招标代理费 13、购买软件 14、信息系统服务费 15、业务流程管理服务费 * 16、广告费及广告代理费 17、有形动产租赁费 18、会议展览费 （1）专门的会议公司、展览公司应开具增值税发票 （2）在酒店举办的会议费情况复杂： 福建、广东、深圳：宾馆、酒店等提供的会议服务暂不纳入营改增范围—按纳税人身份划分 江苏、北京：酒店宾馆等纳税人提供餐饮住宿劳务同时提供会议或展览服务，一并缴纳营业税，如其提供的会议或展览服务能够分开核算，单独开票的，就会议展览服务收入缴纳增值税。—按发生的具体业务划分 * 19、物流辅助服务费 （1）港口码头服务 （2）货物运输代理服务 （3）仓储服务 （4）装卸搬运服务 20、鉴证咨询服务 （1）各类认证服务，如：建筑业检测服务 （2）各类鉴证服务，如：会计鉴证、税务鉴证、法律鉴证、工程造价鉴证、资产评估、环境评估、房地产土地评估等 （3）咨询服务，是指提供和策划财务、税收、法律、内部管理、业务运作和流程管理等信息或者建议的业务活动 四、房地产业“营改增”后涉税风险控制 （一）融资性售后回租业务税收风险控制 国家税务总局公告2010年第13号：融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。 * （二）代收费用的税收风险控制 《营改增办法》规定：销售额，是指纳税人提供应税服务取得的全部价款和价外费用。 * 价外费用，是指价外收取的各种性质的价外收费，但不包括同时符合下列条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： 1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； 2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； 3.所收款项全额上缴财政。 * 注意：与《增值税暂行条例实施细则》比较 价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。 * （三）促销中礼品赠送的税收风险控制 《增值税条例实施细则》第四条：（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人——视同销售货物 * 视同销售货物税率为17%； 如房地产业税率为11%，则此类情况属于“营改增”中的“混业经营” * 财税[2013]106号文附件2：混业经营。 试点纳税人兼有不同税率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，应当分别核算适用不同税率的销售额，未分别核算销售额的，兼有不同税率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。 * （四）“营改增”前后甲供材 营业税时代，房地产企业应将“甲供材”发票复印给施工单位，由施工单位并入营业税计税依据。