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土地增值税课件河南2016.10.24.ppt
税收知识与经济效益成正比 【案例分析27】企业外购楼盘发生的支出转让时如何计算扣除? 常见观点: 观点一:企业外购楼盘发生的支出,在转让时允许作为开发成本的一部分据实扣除,但是不允许作为加计扣除的基数。 观点二:企业外购楼盘发生的支出,在转让时允许作为开发成本的一部分据实扣除。支出中属于原开发商开发成本(包括土地成本、将开发成本)的部分不允许加计扣除;属于购入支出与原开发商开发成本之间差额的部分应该允许作为加计扣除的基数。 税收知识与经济效益成正比 处理建议: 必须明确,外购在建楼盘继续开发建设不同于二手房交易,原则上,外购楼盘发生的支出全部应该定性为开发成本的一部分。既然是开发成本,在进行土地增值税清算时,就应该允许据实扣除,并且允许作为加计扣除的基数。但是,由于在上一个交易环节,原开发商在计算缴纳土地增值税时,已经就自己原来的开发成本进行了一次加计扣除。因此,新开发商在购买在建楼盘继续开发后再出售的,在计算土地增值税时,只应该就属于购入支出与原开发商开发成本之间差额的部分作为加计扣除的基数。 另外,需要指出的是如果外购楼盘支出全部不允许作为加计扣除的基数有失公允。 税收知识与经济效益成正比 六、扣除项目鉴证与审核应注意的基本程序和方法: (一)《增值税清算鉴证业务准则》(国税发〔2007〕132号)第29条—37条;《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕 91号)第21条—27条。 1、清算单位共开发几个项目,本期符合清算条件的有几个项目; 2、成本中所归集的各项费用支出是否属于在清算项目中直接发生的或者应分摊的;属于多个项目分摊的成本费用是否分摊,分摊方法是否合理; 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号) 属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。 税收知识与经济效益成正比 3、对同类事项是否采取相同的政策和会计处理方法。会计处理与税务处理不一致的,是否以税务处理规定为准; 4、结合项目开发时间、地点、档次、类型、以及概预算、决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同、当地平均开发成本、建设部门公布的单位定额成本等,分析清算项目中有无某项成本费用支出明显不合理,额度过大的情形; 5、有无利用关联方承包或分包,增加或者减少建筑安装成本造价的情形; 6、有无将关联方费用挤入开发成本的某一项目中去; 7、有无将开发费用挤入开发成本的某一项目中去; 8、有无预提开发成本费用的情况发生; 9、有无将已经由政府或者他人承担的各项费用重复扣除; 10、甲供材成本是否重复扣除; 11、计入开发成本中的利息清算时是否予以剔除; 税收知识与经济效益成正比 12、企业实际发生的开发成本、费用是否取得了合法、有效凭证; (1)《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号): 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额,应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外,扣除取得土地 使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。 税收知识与经济效益成正比 (2)《营业税暂行条例实施细则》(合法有效凭证的界定): 第十九条:条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证(以下统称合法有效凭证),是指: (一)支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证; (二)支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证; (三)支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明; (四)国家税务总局规定的其他合法有效凭证。 税收知识与经济效益成正比 13、扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是实际发生的。 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)
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