房地产问题提问解答(汇总).doc

提问解答 问题一：地下室消防工程做车位，没有产权，可做车位出租使用权，地下室消防工程是作为一个成本对象单列还是不单列，如果单列，地下室成本太高，如果不单列，账面上显示不出资产项。请给点建议。 房地产企业利用地下基础设施形成的停车场所，产权归企业所有、出租车位使用权收费的，属于营利性质。应当单独核算其成本，按建造开发产品进行处理。 对于房地产企业出售无产权的车位，税法首先认定的是一种实质上的长期租赁合同，只不过这种租赁方式与土地使用年限相同，所以开发商称为销售使用权而非所有权。 《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）规定：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久所有权，应按照“服务业-租赁业”征收营业税。 《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”而对于超过20年的车库销售使用权这种特殊经营行为，《中华人民共和国合同法》规定：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。” 《营业税暂行条例实施细则》规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。” 所以对于无产权的车位销售，不论是以成本对象单独核算还是利用地下基础设施作为公共配套设施处理，除能够依法转让的情形外，都应在收到销售收入时按“服务业-租赁业”计算缴纳营业税。 问题二：有个房地产项目涉及拆迁异地还建，拆迁补偿款及异地安置成本计入土地征用费用，这个过程产生哪些税？ 1、拆迁异地还建涉及营业税及附加： 在房地产开发过程中，在征用土地和购置土地使用权时，对原住户实行拆迁补偿。若采用的补偿方式是以开发的房屋予以补偿，补偿的面积与拆迁面积基本相等，就是所谓的“拆一还一”。对于这部分用于补偿的开发产品涉及营业税及附加。如何计征营业税呢？ 《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅小区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已缴纳营业税的，不再征收营业税。”由于营业税政策规定没有内外资之分，所以，对于内资企业来说，房地产企业用于拆迁补偿的开发产品，同样要按照税法规定以成本价计征营业税。 以成本价计征营业税时，成本价如何确定就需要考虑成本价的组成问题。对于一般的开发产品来说，成本价包括土地成本和建造成本的成本价，但是对于拆迁补偿的开发产品，因开发企业是将建造好的房屋与原住户的土地置换，成本价不应该包含土地成本。 对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定确定计税营业额。即：第一，可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；第二，可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；第三，按公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）。 2、拆迁补偿款及异地建安成本计入土地征用费用涉及企业所得税： 开发成本的构成项目——土地征用及拆迁补偿费 指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 还涉及到土地增值税： 根据《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第六条的规定，处理方法如下。开发企业采取异地安置，若异地安置的房屋属于企业自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算出金额，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。例如，某房地产公司有甲和乙两个项目，用乙项目建好的房屋50套，安置甲项目所占地的原来的住户，也就是说用乙项目的房屋安置甲的“回迁户”。按照“国税发[2006]187号”文件这50套房屋的“视同销售价格是3000万元，甲项目安置”回迁户“确认的拆迁补偿费是3000万元。 问题三：拆迁涉及契税，安置房建设还房涉及视同销售的营业税及附加，同时缴契税，是否正确？ 1、安置房建设还房（开发回迁安置用房）涉及视同销售不动产的营业税及附加还涉及企业所得税 （1）需要交纳营业税 《关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》