衡山县城镇基准地价更新技术报告.doc

前 言 基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。基准地价反映了土地市场中地价的总体水平和变化趋势，为地方政府征收土地税收提供了依据。为政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。同时基准地价既可为土地使用税的征收提供主要依据．也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。地方政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价的差别和调整引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战赂和产业政策。 衡山县城镇基准地价更新工作以中华人民共和国国家标准GB/T18507-2001《城镇土地分等定级规程》和GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）为依据，同时充分地考虑了衡山县城镇特点。在实际工作中，既严格遵守《规程》，又因地制宜地进行技术创新，从而保证定级估价成果的科学性、先进性和实用性。 《衡山县城镇基准地价更新技术报告》总体分为概论、资料的调查与整理、县城均质地域划分及级别确定、县城基准地价确定、乡镇土地分等、乡镇基准地价确定、宗地地价修正体系、基准地价成果分析、成果简介及应用建议，共9章及成果附表、成果图件。更新后的衡山县城镇基准地价，是全县土地管理基础工作建设的重要成果，将对衡山县土地交易市场以及全县土地资产管理等方面产生新的积极影响。 衡山县城镇基准地价更新工作是在衡山县人民政府的领导下，由衡山县国土资源局与衡阳地源评估咨询有限公司共同合作完成。在工作过程中，省国土资源厅、衡阳市国土资源局的有关领导和专家给予了大量技术指导及大力帮助；县财政、规划、物价、统计、房产等相关部门给予了积极配合，在此一并表示感谢。 衡山县城镇基准地价更新技术组 二O一二年十月 目 录 第一章 概述…………………………………………………1 第一节 衡山县概况………………………………………1 第二节 衡山县上轮基准地价概述………………………7 第三节 衡山县城镇基准地价更新工作概况……………8 第二章 资料的调查与整理………………………………17 第一节 资料收集的基本原则……………………………17 第二节 资料收集的内容…………………………………19 第三节 资料的收集………………………………………20 第四节 样点资料调查与整理……………………………21 第三章 县城土地定级及级别确定………………………25 第一节 土地级别确定相关理论及原则…………………25 第二节 县城土地定级单元的划定………………………28 第三节 县城土地级别确定………………………………34 第四节 开云新城土地级别确定…………………………68 第四章 县城基准地价确定………………………………72 第一节 基准地价概述……………………………………72 第二节 样点地价测算……………………………………76 第三节 县城基准地价的确定…………………………103 第四节 开云新城基准地价的确定……………………110 第五章 乡镇土地分等……………………………………111 第一节 衡山县县城及乡镇简介…………………………111 第二节 乡镇土地分等技术路线………………………123 第三节 确定乡镇土地分等因素、因子…………………124 第四节 划分乡镇土地等别……………………………126 第六章 乡镇基准地价确定………………………………130 第一节 乡镇土地级别的确定…………………………130 第二节 乡镇基准地价的确定…………………………152 第七章 宗地地价修正体系………………………………162 第一节 宗地地价修正原理……………………………162 第二节 地价影响因素分析……………………………164 第三节 宗地地价修正系数表的编制…………………165 第四节 宗地地价修正体系……………………………171 第五节 利用基准地价系数修正法评估宗地地价……200 第八章 基准地价成果分析………………………………204 第一节 基准地价成果空间分布规律…………………204 第二节 基准地价成果横向比较分析…………………206 第三节 基准地价成果纵向比较分析…………………208 第九章 成果简介及应用建议……………………………209 第一节 成果简介………………………………………209 第二节 成果应用建议…………………………………211 概述 衡