大连星海高尔夫项目可行性研究报告2008年-63DOC.doc

大连星海高尔夫项目 可行性研究报告 目 录 第一章 总 论 4 第一节 项目概述 4 第二节 项目主要技术经济指标 5 第三节 编制依据 8 第二章 市场分析与预测 9 第一节 大连市宏观情况分析 9 第二节 大连市房地产发展特征 12 第三节 大连市高新园区区域总体分析 20 第三章 市场调查及项目分析 35 第一节 高新园区房地产市场调查 35 第二节 项目SWOT分析 38 第三节 项目定位及目标消费群体分析 40 第四章 项目户型产品定位 43 第五章 建设规模及方案 45 第六章 相关单位简介 52 第七章 销售价格与销售收入估算 53 第八章 投资估算 55 第九章 投资计划与资金筹措 60 第十章 风险分析与防范对策 61 第十一章 综合评价与建议 63 第一章 总 论 第一节 项目概述 一、项目背景 星海高尔夫项目地处大连市高知人群最密集的专属生活区，项目南侧濒临黄海、东侧紧依西尖山、西接旅顺南路、北临海事大学游泳训练馆。项目距大连最大的海滨广场星海广场约5公里；距大连市黑石礁车站约2.5公里；距大连市市中心约12公里；项目西行约50米，即为大连海事大学；东行约1.5公里，即为大连水产学院；项目位于高新技术产业园区，旅顺南路东南面，交通十分便利。 项目是一块依山面海的绝版稀有居住， 容积率：3.27（不含地下面积） 建筑型式：高层 三、项目位置图 具体位置：甘井子区凌水镇旅顺南路东南面，海事大学的对面 第二节 项目主要技术经济指标 依据国家及大连市相关法律法规、标准规范、项目的规划方案及本公司前期所做市场调查报告综合分析，本项目由四个地块组成，本项目主要经济技术指标如表1-1所示。 表1-1 总体技术经济指标 用地名称 单位 数量 备注 规划总用地 ha 11.858 总建筑面积 m2 387123.49 不含地下面积 其中 1、住宅建筑面积 m2 251062.19 2、公寓建筑面积 m2 62349.82 3、公建建筑面积 m2 36350.17 其中酒店面积：14936.12 4、现有住宅面积 m2 24048.75 5、酒店式公寓建筑面积 m2 10312.56 6、变电所及小区公共配套 m2 3000 地下面积 m2 74128.20 绿地率 % 36.2 容积率 -- 3.24 不含地下面积 表1-2 项目A区总体技术经济指标 用地名称 单位 数量 备注 A-1区规划总用地 ha 1.433 　 总建筑面积 m2 51966.2 不含地下面积 其中 1.公寓建筑面积 m2 26717.52 　 2.公建建筑面积 m2 14936.12 　 3.酒店建筑面积 m2 10312.56 　 地下面积 m2 18935.26 　 容积率 --　 3.63 不含地下面积 A-2区规划总用地 ha 0.872 　 总建筑面积 m2 42969.67 不含地下面积 其中 1.公寓建筑面积 m2 35632.3 　 2.公建建筑面积 m2 8837.37 　 地下面积 m2 5380.98 　 地上停车位 位 27 　 容积率 --　 4.93 不含地下面积 A区综合规划总用地 ha 2.305 　 总建筑面积 m2 94935.87 不含地下面积 其中 1.公寓建筑面积 m2 62349.82 　 2.公建建筑面积 m2 23773.49　 3.酒店建筑面积 m2 10312.56 　 地下面积 m2 24316.24 　 容积率 --　 4.12 不含地下面积 表1-3项目B区总体技术经济指标 用地名称 单位 数量 备注 B区 规划总用地 ha 4.931 　 总建筑面积 m2 144562.04 不含地下面积 其中 1.住宅建筑面积 m2 118467.75 　 2.现有住宅面积 m2 24048.75 　 3.公建建筑面积 m2 2045.54 　 地下面积 m2 28708.85 　 绿地率 % 38 　 容积率 -- 2.90 　 表1-4项目C区总体技术经济指标 用地名称 单位 数量 备注 C区 规划总用地 ha 2.842 　 总建筑面积 m2 75553.55 不含地下面积 其中 1.住宅建筑面积 m2 70827.06 　 2.公建建筑面积 m2 4726.49 　 地下面积 m2 14480.00 　 绿地率 % 35.30 　 容积率 --　 2.66 　 表1-5项目D区总体技术经济指标 用地名称 单位 数量 备注 D区 规划总用地 ha 1.780 　 总建筑面积 m