个人购房与公司购房税费对比分析0716.doc

保亭公司购房分析 公司购房匿名 形式及优缺点对比 形式 借用他人身份注册公司 仍用自己身份注册公司 优点 可匿名，达到规避资金隐匿目的。 避免因匿名而导致的财产权益受损 缺点 股东资格不会受到法律保护 未达到隐匿资产的目的。 小结 出于隐匿资产的目的，购房人一般不会采用自身身份注册公司，多会借用他人身份。但若可借用他人身份注册，则同样可直接借用他人身份以个人身份购房，且手续相对简便，承担的风险也无差异。故仅就隐匿资产这一目的而言，通过注册公司购房并非理想方式。 注册公司费用 目前海南区域代理注册公司费用为2000元包干，除此之外无需其他费用。 个人购房与公司购房购买资格对比 对比项目 个人购房 公司购房 购买资格 无实质限制 具有中国法人资格的公司一般无套数限制； 境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。 购房环节税费、优缺点对比 税费对比 阶段 税费 个人 公司 税费比例 备注 税费比例 备注 购买 契税 成交总价的3% -- 成交总价的3% -- 印花税 成交总价的0.05% -- 成交总价的0.05% -- 专项维修基金 60元/㎡ -- 60元/㎡ 交易手续费 1.5元/㎡ 1.5元/㎡ 贷款 三套及以上停贷 -- 不能按揭，须现款购房 办理产权证后，可抵押房产获取银行贷款 -- 分析 购买阶段个人名义与公司名义所须承担的税费完全相同。 公司名义购房优缺点对比 优点：产权办理后可进行抵押贷款； 缺点：不能按揭，须全款购房； 缺点的解决办法： 按揭方面，公司购房不能申请按揭贷款，但对于本项目客户而言，一般情况下本身就不能申请按揭贷款。 对于本项目客户一次性付款的资金压力，可以通过以下两个步骤予以解决：首先，实行分期付款政策，在签约时只需支付50%的房款，剩余房款可选择在0.5-1年内付清；其次，房产证办理完毕后，用房产进行抵押贷款。 持有环节优缺点与税费对比 税费对比 项目 个人购房 公司购房 从价计征 从租计征 房产税 无 房产原值×70%×1.2% 房产租金收入×12%。 营业税 -- 0% 营业额×5.5%。 所得税 -- 0% 应税所得额×25%。 土地使用税 无 8元/㎡（按占地面积） 8元/㎡（按占地面积） -- -- 可计提折旧 可计提折旧 备注：按年征收 公司名义购房优缺点 优点：公司持有可根据不同情况采用不同程度的折旧年限予以抵税。 缺点：须缴纳房产税、营业税、所得税；持有期间要经过工商税务的年审，手续稍嫌复杂。 缺点解决 房产税方面，在计税方式的选择上，可通过从租计征的方式规避大部分的房产税，在计税时间上，房产税是在交付使用的次月开始征收，因此可以在客户允许的情况下，尽量延长交付使用至办理房产产权登记，减少房产税的支付时长。 营业税暂时无法规避，所得税可以通过增加费用或者房产折旧来冲抵。 对于新注册公司的年审问题，可由专业的人员代理，这部分的成本也较低，约为2000-5000元/年。 小结 与从价计征相比，从租计征可节省大量持有成本，建议客户采用从租计征方式。此外，通过费用冲抵或者折旧冲抵的方式，从租计征的所得税完全可以规避。 转让环节优缺点与税费对比 税费对比 税费 个人税费比例 公司税费比例 比例 备注 房屋直接过户 股权转让形式销售房屋（个人股东） 股权转让形式销售房屋（法人股东） 税费比例 -- -- 营业税 （销售总价-购买总价）*5.5% -- （销售总价-购买总价）*5.5% -- -- 土地增值税 暂免 -- 根据增值额的比例，按照30%-60%征收 -- -- 印花税 成交总价的0.05% -- 成交总价的0.05% 成交总价的0.05% 成交总价的0.05% 个人所得税 （销售总价-购买总价）*20% 销售总价低于评估价按评估价格 -- （转让成交价-实收资本）*20% -- 企业所得税 -- -- （销售总价-购买总价及各种税费）*25% -- 转让收入减除股权投资成本后的余额并入法人股东单位合并缴纳企业所得税 分析 转让阶段，个人名义购房与公司名义购房税费差异如下表所示 税费 个人 公司 税费比例 直接过户 股权转让形式（个人股东） 股权转让形式（法人股东） 差异比较 增值部分的20% 增值部分的44%-78% 销售总价的0.05%+增值部分的20% 销售总价的0.05% 公司名义购房优缺点 优点：以法人股东股权转让方式可以规避土地增值税和个人所得税，且免征营业税，税负较轻。 缺点：手续稍嫌复杂。 缺点解决 由专业公司提供服务。 小结 股权转让一般情况下都能够以平价（账面价值）进行交易