中国房地产投资信托的现状障碍及可行性研究_.docx

中国房地产投资信托的现状、障碍及可行性研究摘要：伴随着我国经济的蓬勃发展和经济全球化进程的加快，我国的房地产业也在近几年得到了迅猛的发展，其发展态势有力地推进着并迫切地需要房地产金融体制和工具的创新。“房地产投资信托（REITS）”作为一个新的融资手段，在中国开始引起广泛关注，被预测为我国二十一世纪最重要的金融创新工具之一。现阶段发展房地产投资信托对我国的房地产业、投资者以及金融体制有着重要的意义。本文分析了我国房地产投资信托的发展现状，发展过程中遇到的障碍，并且从目前中国的房产业基本状况、银行政策和利率水平、以及国外机构的带动三个方面考察了在中国推行房地产投资信托的可行性，最后提出了在实践中发展房地产投资信托的相关建议。 关键词：房地产 信托 投资融资 创新房地产投资信托（REITs），是一种集合不特定的投资者以集中资金，建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构，进行房地产投资和经营管理，并共同分享房地产投资收益的一种信托方式。一般以股份公司或者契约型信托的形式出现。信托投资公司可以发挥专业的理财优势，通过制定并实施信托计划，进行房地产抵押贷款投资,并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理，为委托人获取一定的收益。它有两个方面的含义：一是不动产信托，即不动产所有权人（委托人）为了受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；二是房地产资金信托，即委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。事实上,房地产投资信托这一金融产品在国外已经有了几十年的发展历史,已经趋于成熟，在作为一种“新兴产品”进人中国以后，得到了很大的发展，但在发展的过程中也遭遇到了阻碍。一、中国房地产投资信托的发展现状现阶段，中国的房地产投资信托并没有达到国际成熟水平，但一方面，由于中国庞大的房地产市场吸引了大量国外的房地产投资信托机构，另一方面，中国房地产界对融资有迫切的需求，我国的房地产融资渠道单一，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。因此房地产投资信托在中国的经济领域引起了金融机构和投资专家们的兴趣。同时,带有房地长投资信托雏形的实践在房地产及金融领域不断进行，2002年7月28日,上海国际信托投资公司推出了国内的第一个“房地产投资信托”产品——新上海国际大厦项目资金信托,10天内2.3亿元的额度全部售出,反应空前热烈。再如信托公司的“资金信托计划”、中外合资成立的“杨子基金”、房地产公司尝试回购式产权商铺等都称得上是房地产投资信托在中国实践的结果。这些结果不同程度地改善了房地产企业的资金短缺，但更重要的意义在于，我国房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业，房地产投资信托开辟出了一些银行贷款外的房地产新型融资渠道。从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，也就是信托投资公司推出信托计划，再由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额(根据规定最低为五万元)。公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担(公司所得税和股东分红个人所得税)等缺点;而契约型因为所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。考虑到我国初期房地产投资信托的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，因此宜采用契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基金的相对稳定，不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。房地产投资信托在中国的主要表现模式有：1）房地产资金集合信托计划；2）境内房地产开发企业发起的封闭基金；3）境内房地产开发企业发起的封闭基金；4）产权回报式投资合同；5）海外资本市场公开上市。我国的房地产投资信托虽然已经得到了“从无到有”的巨大发展，但就其发展的深度和广度而言，仍旧处在初始阶段，需要更进一步的体制建设和实践经验。二、中国房地产投资信托的发展障碍与以市场经济为核心的西方国家资本市场和房地产市场已有百年的发展历史相比，我国的两大市场还仅有十年多的发展历史，因此中国要发展房地产投资信托必然会面临着诸多的困难和障碍。法律制度空白我国有关的房地产投资信托法律体系框架目前还十分不完备，实践中涉及到它的法律包括：在信托法领域，有《信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》以及《信托投资公司信息披露管理暂行办法》等；在证券法领域，有《证券法》和《证券投资基金法》等证券法规。最后，在房地产法方面，涉及《土地管理法