2014广州写字楼市场调查报告.docVIP

2007年12月广州写字楼市场调查报告 一、07年下半年广州写字楼市场简析 今年下半年以来，环市东一带二代写字楼比较集中的区域，租金出现了下降现象：部分写字楼租金下降5-10%，部分写字楼则采取变相降租金的方式，延长租客的免租期。 业内专家认为，今年以来，耀中广场、维多利广场等大量第三代写字楼陆续交楼，广州写字楼租赁市场竞争加剧，很多大租客从原东山区的二代写字楼区搬到天河的三代写字楼区，租赁市场重新洗牌，竞争力不够的二代写字楼只能降低租金以吸引租客。租客迁移迫使租金下降 今年广州出现了比较明显的租客迁移现象，多数从环市东迁移到天河区，当中有不少是大租客，租用写字楼面积在几千平方米左右，例如索尼、阿迪达斯、德勤会计师事务所、普华律师事务所等。 大租客的迁移，除直接产生空置外，还会使写字楼的吸引力下降。为了重新吸引租客，原东山区的一些写字楼开始减租，租金下降幅度在5-10%左右。一些写字楼则采取延长免租期的做法，变相降低租金。之前一般免租期都为2个月左右，现在出现了3个月甚至4个月。为能更快找到租客，一些写字楼业主采取了给中介增加佣金的办法。 环市东一带的写字楼，在大量租客迁移的情况下，空置压力大大增加。原租金水平和中信接近，达到140-150元/平方米/月的写字楼，现在只有100-110元/平方米/月。至于散卖的写字楼，因为有众多小业主，为了吸引租客采取了更大的降租幅度，不少写字楼下降了15-20%。 竞争加剧导致重新洗牌 统计数据显示，2007年年末，广州甲级写字楼租赁市场新增供应量达71.7万平方米，相当于过去8年的总供应量。据统计，2007年陆续有粤海天河城大厦、耀中广场、合景国际金融广场等，近10个写字楼项目交付使用。这些写字楼全部位于天河区，因为硬件配置远胜原东山区一带的甲级写字楼，被看作三代写字楼。 这些新交付使用的写字楼，租金要求多在150-220元/平方米/月之间，拉升广州今年写字楼的整体租金。但因为供应量庞大，所以会导致竞争加剧、租赁市场重新洗牌：天河区第三代写字楼强大的竞争力，吸引大租客不断地集中在天河区，二代写字楼集中的区域则会受到连锁打击，租金出现下滑。估计，这些新交付使用的写字楼，市场要用一年时间消化，所以这一洗牌过程会在2008年结束。 大都会广场 甲级写字楼 130 28元/平方米 65% 1800天河城大厦甲级写字楼175元/m2（↓） 29元/70% 2000元广晟大厦甲级写字楼26元/ 维多利亚广场甲级写字楼120元/平方米25元/平方米 65% 1800元金利来大厦甲级写字楼150元/m2（↓） 29元1500元财富广场甲级写字楼25元/平方米 64% 800元天誉大厦甲级写字楼150元/m2（↑） 28元1500元名称物业类型月租金月管理费实用率月停车费 中华国际国际A级写字楼135-155元/m2（↑） 29元65% 800元 广东电信广场甲级写字楼110元/m2（↑） 28元/平方米 中国大酒店酒店内甲级写字楼 13030元2300元 小结： 2007年下半年，随着越秀区中华国际等摩登写字楼宇的建成和正式投入，该等时尚、配套齐全、办公结构合理的写字楼受到国内外知名公司的青睐，故此类写字楼的租价上略有上升。另随着天河、珠江新城内的超豪华甲级写字楼的落成，原设立在旧城区内知名企业，也有往这个方向流入的趋势，类似酒店内的写字楼，现基本是保持价格不变，而提高服务水平，来吸引新租户及维持老租户。 五、珠江新城片区 名称 物业类型 月租金（同比） 月管理费 实用率 月停车费 发展中心大厦 甲级写字楼 150元/m2（↑） 29元/m2 72% 1300 信合大厦 甲级写字楼 125元/m2（→） 29元/m2 72% 1300 合景国际金融广场 甲级写字楼 180元/m2（→） 29元/m2 75% 1800 富力中心 甲级写字楼 180元/m2 29元/m2 75% 1800 片区调研总结： 珠江新城作为广州市日益成熟的CBD，与天河北-体育中心商圈琶洲商务区在地理位置、片区定位、政策倾斜都有明显优势珠江新城写字楼区的形成给目前的写字楼格局带来一定的冲击。现在环市东等旧写字楼区已经收缩了很多，价格下跌，客户不断流失；荔湾区和越秀区的客户大量流动到天河区的商务写字楼中；交易会迁址也使得很多老城区的客户分流到天河区及琶洲一带。而珠江新城