2015房地产登记百问.docVIP

房地产登记百问 1、哪些房地产登记须办理公证手续？ 答：根据《深圳经济特区公证条例》第十八规定，1999年9月1日后凡签定房地产转让、抵押、赠与、分割、继承等合同，应当办理公证，否则不予办理房地产登记（法院强制性转移除外）。 2、房地产登记中，土地使用年限怎样确定？ 答：1983年1月3日之前政府无偿划拨用地仍按原规定执行，即 ①住宅； 50年 ②教育、科技、医疗卫生、市政、公共建筑、交通、特殊用地；50年 ③工业、仓储； 30年 ④商业、金融业用地； 20年 ⑤种植、畜牧、养殖业用地； 20年 1988年1月3日之后，凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用权出让合同书》的土地，其土地使用最高年期按国家规定执行。即： 居住用地； 70年 工业用地； 50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地； 50年 商业、旅游、娱乐用地； 40年 综合或者其他用地； 50年 对公告之前签订《土地使用权出让合同书》的按合同规定的起始日推算、顺延。公告之后的按《土地使用权出让合同书》规定计划。对未签订出让合同的历史行政划拨用地，仍按原批准的使用年期执行。 3、福利房的土地使用年限怎样确定？ 答：福利房（包括准成本、全成本、微利房）的土地使用年限以规划国土局规定的为准。早期房改的住房规划国土局确定不了的，按房改办规定的土地使用年限即旧房（竣工时间有1988年6月10日之前）从1989年1月1日起70年，新房（竣工时间在1988年6月10日至1990年12月31之前）从1991年4月1日起70年，1991年以后竣工的新房则按竣工时间往后推每半年的起始时间算起70年。例：1991年6月1日竣工的新房、其土地使用年期从1992年1月1日推算。 4、同幢建筑物使用功能不一的，土地使用年限怎样确定？ 答：同幢建筑物的使用功能不一的，有土地合同的，以合同规定的年限为准。其它情况的土地使用年限一律按其中使用期年限最长的进行登记，也就是说，同幢建筑物有住宅和商场的，该幢建筑物土地使用年限按住宅用途年期登记。 5、什么叫房屋的建筑面积？ 答：房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。 6、什么房屋的公用建筑面积？ 答：房屋的公用建筑面积是指建筑物主体的、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门头、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机等。 7、房屋的公用建筑面积如何分摊？ 答：每户（或单位）应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算： ①有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算； ②如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。 即：每户分摊的公用建筑面积 =应分摊的建筑面积 ×各套（单元）建筑面积各套（单元）建筑面积之和 8、购房的建筑面积包括哪些？ 答：房屋的建筑面积包括套内（单元）建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。 9、为什么新发的《房地产证》上建筑面积常常与购房合同书上记载有误差？ 答：现在颁发的《房地产证》上记载的建筑面积是根据《深圳经济特区房地产登记条例》规定以竣工测量查丈报告作为登记依据，而购房合同上的面积是预售查丈面积，预售查丈面积是根据核准的建筑图纸计算的，建筑期间难免有误差（或修改设计）这就造成面积不一致的原因。 10、不满18周岁的个人是否可以购买市场商品房，需要什么手续？ 答：只要具备合法的身份证明的国内公民都可以在深圳购买商品房。但不满18周岁没有民事行为能力或限制民事行为能力的公民，购房时需提交其监护关系证明和监护人身份证明。 11、没有深圳户口或没有在深圳注册的企业或组织能否在深圳购买商品住宅？ 答：能，国内的企业、事业单位、机关、团体、其他组织及具备合法身份证的国内外公民都可在深圳市购买商品住宅。 12、多个共有人一起购买商品房时所拥有的份额有无限制？ 答：可以由购房者协商自行决定，不作限制。 13、红皮《房地产证》与绿皮《房地产证》的区别？ 答：红皮《房地产证》记载市场商品房地产；绿皮《房地产证》记载非市场商品房地产。凡绿皮本《房地产证》记载的房地产，一律不得买卖，需抵押出租的，按有关规定办理。 14、哪些情况下需要办理二级市场房地产转移登记？ 答：①向发展商购房的商品房（包括合法的合作建房、集资建房、拆迁赔偿）；②企业事业单位房改出售给本单位职工的福利房、微利房；③市区住宅局出售的福利房或微利房。 15、办理房地产二级转移登记需提交哪些资料？ 答：①《房地产转移登记申请书》； ②身份证明； ③房地产买卖合同； ④付款发票和付清房款证明。 16、二级转移登记买方应交纳哪些税费？ 答：①印花税：按登记价值的万分之五计收； ②登记费：按登记价值的千分之一计收，登记价值超过1000万元，超过部分