2015物业管理有关规定.docVIP

1.0目的 规范集团各项目设备、设施管理工作，保持设备、设施处于良好状态，确保功能正常发挥。 2.0范围 适用于集团、奥玛工厂、兴利尊典工厂设备设施运行/维保、检查及管理。 3.0定义 3.1公用设备包括： 3.1.1供配电系统:发电机、ATS柜、高压环网柜、变压器、低压配电柜、室外公共照明、室外供电线路、防雷系统等。 3.1.2给排水系统：地下室水池、生活水泵、室外主干供水管网、自动控制阀门、室外雨水管网、室外污水管网等。 3.1.3消防系统：烟雾、温度探测器、手动报警按钮、消防栓破玻璃按钮、消防控制主机、联动柜、消防对讲系统、消防水泵、水泵结合器、消防栓、消防管网、排烟送风系统、防火卷帘门、紧急广播系统、灭火器、发电机房气体灭火系统等。 3.1.4电梯：机房、层站、轿厢、井道。 3.1.5空调系统：办公室空调、宿舍空调等。 3.1.6安防系统：闭路监控系统、门禁控制及停车场管理系统、电动门、报警系统、红外线周界防越系统。 3.1.7园林绿化：苗木、绿化、树林、洒水设备 3.1.8宿舍维修：给排水管道、强电、灯具、风扇 3.2房屋建筑本体、公用设施： 除公用设备以外的物业相关配套设施，如建筑物本体、护栏、围墙、沟渠、池、井、盖、道路、路障、室外各类照明及支持物、外墙、各种外露管道、室外休闲设施、岗亭、单（摩托）车库（棚）等。 4.0职责 4.1工作职责 责任部门/岗位 工作内容 公司设施管理部 公共设备设施的检查与评估 审批各分公司年度设备设施的相关计划 协助指导各分公司对设备设施突发事件的处理 分公司设施管理部 公共设备设施运行、保养维修工作检查、监督 审核分公司设备设施的相关计划 分公司设备设施管理制度的建立，如安全管理制度 突发事件的处理与预防 项目组 责任范围内公共设备设施日常运行、点检、保养维修及工程施工 相关记录的建档与归档 专业技术人员知识培训、考核 4.2公用设备设施维修保养频次 公司各类公用设备设施的保养，须参照下表规定的时间周期进行，“Y”表示需要检查；“J”表示需检查并记录，空白表示不必检查。 检修类别 设备名称 每日点检 周检 半月检 月检 两月检 季检 半年检 年检 每年三月 高压环网柜、变压器 J J J J J 配电室内的配电柜 J J J J J 动力柜、电表箱 Y J J J 电力电缆 J 防雷接地 J 发电机 J J J J 生活水泵及控制柜 J J J J 生活供水管网 Y J J 雨水泵、污水泵及控制箱 Y J 排污管网、化粪池 Y J J 泳池设备 Y J J J J(五月前) 消防主机、联动柜、 Y J J J 灭火器 J 电讯系统 Y J J J J 红外报警系统 闭路监控系统 J J J J J J 车场门禁系统 住户对讲系统 电子巡更系统 J J J J J 居家报警系统 Y J 清洁绿化设备 J J J 消防系统 Y J J J J J 公共设施 Y J J J 5.0方法和过程控制 5.1设备房管理 5.1.1设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆或与管理无关的物品，并按消防规定配足有效灭火器材。灭火器设置稳固，其压力表及标识朝外。 5.1.2设备房门应有相应标识，无人值守时必须加锁。 5.1.3设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设防护设施，以保证重要设备的安全。 5.1.4高低压配电室、变压器房、空调机房、电梯机房、大型设备的控制室等重要设备房，应设置测量仪器，对环境的温、湿度进行监测，设备房内气温须保持在+40℃以下，相对湿度须保持在80%以下。 5.1.5参观来访人员需进入设备房，须部门负责人同意，并指定专人陪同。 5.1.6设备责任人负责定期检查设备房环境温度、湿度，记录设备运行数据，每周清洁设备房一次。 5.1.7收到狂风、暴雨天气预报时，各部门负责人须安排专人加强对设备房的巡视，发现异常立即处理。 5.2设备维修保养管理 5.2.1设备检修等级分类: 点检：属巡视性检查维护。对设备房及设备周围环境进行清洁，值班点检人员每天不少于两次检查设备房有无渗水、设备有无漏水、油等现象，如实记录运行参数，确认设备运行状态是否正常。项目组长每周应全面检查一次设备运行情况。 周（月）检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故, 保证设备正常运行。运行/维保经理每月应全面检查一次。并在运行记录表及