我国房价上涨的寻租经学分析.doc

我国房价上涨的寻租经济学分析  前言 随着改革开放的不断深入和市场经济的不断完善，我国房地产己经从实行统建统分制度逐步过渡到以企业为主体、市场为导向、社会资金为依托、以配套建设为中心的综合开发阶段。 进入20世纪90年代之后，房地产业进入了一个前所未有的兴旺发达期，它作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大的作用，在整个国民经济中己占有举足轻重的地位。房地产业素有朝阳产业之称，自2001年成为中国进入新一轮经济快速增长周期的领头羊。但是在近几年房地产似乎出现了“过热”的现象，从04年开始，我国各地区房价飘升，相对于较低的工资收入水平，普通老百姓根本无力承担高额的房价、甚至于高额的房租，在大城市里拥有自己的房屋成为了老百姓的一种奢望，人民的生活安康难以得到保障，这严重违背了社会主义建设的初衷。同时，房价的过度高涨容易产生泡沫经济，泡沫破灭就会带来严重的金融危机，出现经济的大萧条，造成社会的不安定。中央各部委颁发了一系列调控房价的措施，却始终不能改变房价猛涨的局面。 通过相关材料的搜集发现，对于研究房价上涨的文章多是直接从推动房价上涨的显性因素进行直接分析。然而，纵观我国房地产市场现状，从我国房地产现实情况入手，剥离表层因素，我认为进行导致我国房价过速上涨的本质性的隐形因素研究会显得更有意义。经济学家有对隐形因素进行归纳总结，而我认为在这其中最能引起注意的，并且最具有讨论价值的一点是：房地产业寻租腐败。 寻租理论 1.1寻租概念的内涵 寻租（rent-seeking）理论是20世纪70年代西方经济学界公共选择学派创立的理论。最早提出寻租思想的是公共选择学派的主要代表人物之一塔洛克。但是，真正掀起寻租理论研究大潮的是于1974年在《美国经济评论》上发表《寻租社会的政治经济学》一文的安妮·克鲁格。后来巴格瓦蒂、布坎南、布雷彻、斯里尼瓦桑、托利森等人又陆续对该理论进行了深入研究，布坎南还因与此相关的理论贡献获得1986年度的诺贝尔经济学奖。在寻租这一领域，仍有许多关键问题仍然没有得到解决，经济学家对这一领域内的某些问题的看法仍然存在较大的分歧，对某些问题的看法甚至截然相反，就连这一领域的“寻租”的概念问题也没有在寻租理论界达到统一。塔洛克本人也承认，缺少关于寻租的一般定义，这也在一定程度上制约了寻租理论的更大发展。 通过对论文的调查研究与资料搜集，总结寻租的典型定义有以下几种： 寻租是稀缺资源已获得政府创造的转移的行为(托利森，1982) 寻租这一术语描述的是在一定的制度环境下，人们追求最大化的努力，不是带来社会盈余，而是产生社会浪费（布坎南，1980） 寻租是指人们的投资行为实际上并未提高而是降低了生产效率，但由于这种社会行为给其带来某种特殊地位或垄断权利，因此能够增加其个人收入（塔洛克，1980） 寻租可定义为通过政府压制而追求利润的行为（Anderson,Rowly，and Tollison，1988） 1.2寻租行为的社会成本分析——以政府限制发放出租车汽车执照的分配为例（布坎南）： 纵观诸多进行寻租经济学现象分析的学者，包括塔洛克、布坎南等，其研究结论贡献主要集中在对寻租的社会成本的看法，他们均认为寻租经济学会造成大量的社会成本及资源的浪费。其中，布坎南通过政府限制发放出租车汽车执照的分配对于寻租的社会成本做了生动的解析，并说明租金组成的三个层次。 1.2.1寻租的第一个层次：直接获取执照的寻租没有执照数量限制与有出租车执照数量限制之间的收益差额就是寻租的空间。这一层次的寻租可以通过竞争性拍卖的方式来出售执照。如果拍卖过程是充分竞争的，那么执照的价格就是寻租的空间，由于该寻租空间已经表现为价格，已经不值得寻租，因此寻租活动在这一层次会消失。当然，拍卖制度是需要高额费用的，这一费用实际上就是非生产性的支出。也就是为了遏制寻租活动而额外支出的费用。并且，只要制度是需要成本的，其寻租的可能性总是存在的。腐败也自然随时会产生。　　 1.2.2政府肥缺的寻租第一层次寻租空间的消失，并不意味着寻租活动真的消失了。实际上寻常活动会转向第二个层次。这就是对政府肥缺的寻租。一旦出租车执照是有价值的，出租车管理部门就成了肥缺，潜在的企业家就会在退出出租车执照寻租的同时转入政府肥缺或者能获得拍卖的收益的职位的寻租。当这些职位能够获得拍卖出租车牌照的收入是尤其如此寻租空间总是可能存在的，腐败空间也总是难以消除的。　　1.2.3 寻租的第三个层次：政府的寻租一旦政府通过拍卖出租车牌照获得了收入，并变成公共财政的一个来源。公共财政的基本原则是“取之于民，用之于民”，但是公共财政的收入和支出过程中，其民的含义是不一样的，一旦进入公共财政的范围，其收入用于什么民，用多少，大有文章可做。人们常说的“