房地产经济学考试题目案.doc

名词解释： 1、房地产：土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物；还包括以上组成部分所衍生的各种权利。 2、不动产：不动产是指土地和与土地不能分离或者不可移动或者移动后不能保持财产原有形态性能的财产，可以说是广义的房地产，它比房地产范围广。包括各种建筑物、道路、农用地及生长在土地上的各类植物等。 3、住房要求弹性： MA住房需求收入弹性 住房需求量变动相对于收入变动的灵敏程度，收入上升（下降）1%，导致需求量上升（下降）的百分比。 MA住房需求价格弹性 住房需求量变动相对于价格变动的灵敏程度，价格上升（下降）1%，导致需求量下降（上升）的百分比。 4、物业税：所谓物业税又称财产税或地产税，“主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高”。 5、房地产泡沫：一般意义上，房地产泡沫是房地产价格脱离其基础价值持续上涨的过程与状态，是房地产市场内外因素共同作用的结果，是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分。 简答： 1、房地产价格构成是什么？ 房地产价格是建筑物连同其所占用土地的价格。对新建房屋，它是建造成本加土地价格；对已使用的房地产，它是土地价格同建筑物折旧后余额的和。对同一宗房地产来讲，房地产价格等于建筑物价格加土地价格，这里的前提条件是该建筑物和它所占用土地的组合是相称的。如果建筑物和土地的组合不相称，房地产价格中的土地价格必然降低，甚至于可能会出现房地产价格低于建筑物成本的情况。 2、简述房地产预警系统的框架？ 为具体落实 “建立全国房地产市场预警、预报体系，及时对市场进行宏观调控”的工作，建设部制定了房地产市场预警预报信息系统建设总体框架。 房地产市场预警预报信息系统划分为“国家-城市-企业”三级，整个系统分五个部分： 企业信息采集系统 房地产交易数据采集系统 相关部门采集系统 城市房地产市场预警预报信息系统 国家级房地产市场预警预报信息系统 房地产预警预报系统的建立是为了及时、准确、全面地采集房地产业运行中的动态数据，通过科学的分析、整理，对市场状况和发展趋势作出准确判断，对存在的问题及时处理和解决，使市场供求基本平衡，结构基本合理，避免市场的大起大落。 3、房地产市场的特点以及政府的作用？ 地区性： 房地产交易实质上是产权交易，其产权的承载物即房地产实体则是不可移动的。这就决定了各地区的房地产市场在出现供过于求或供不应求时，不可能通过其他地域或从其他地区进行调剂，来达到供求平衡。因而房地产市场具有很强的地区性。不同地区之间的房地产价格水平、供求状况、交易数量等，相对于一般商品而言有极大的差异，这是房地产市场的地区性所决定的。 供给调节滞后性： 由于房地产开发周期比较长，从申请到建成出售需要至少一年长则数年的时间，因而在市场供不应求时，供给的增加需要相当长的时间。由于房地产的耐耗性，决定了在市场供过于求时，多余的供给需要相当长的时间才可能被市场消化。因而在需求变动后，供给需要相当一段时间才 能随之调节变动，达到新的均衡； 垄断竞争性： 房地产交易价格及交易信息多为非公开的，使得买卖双方难了解到真实的市场行情。市场上交易的房地产存在区位、质量、新旧、面积价格等方面的较大差异，使得房地产市场具有较强的垄断竞争性； 投机性： 房地产市场的地区性、供求调节滞后性、垄断竞争性都决定了房地产投资具有很强的投机性，房地产是一种很好的投机对象。 此外，房地产市场还具有交易形式多样性、交易复杂性、对金融业有很强的依赖性等特点。 (课件) 政府作用：政府在全社会资源配置中占40% 以上； 转轨经济中，政府的作用更加重要，当前的中国，社会问题和社会矛盾的激化，对公共物品需求的增长，而相应的有效供给缺乏。 配置作用：不完全竞争；外部性；公共物品；不完全信息； 当前中国，社会问题和社会矛盾的激化，对公共物品需求的增长，而相应的有效供给缺乏 分配作用： 稳定作用： 4、应用经济学原理简评“物业税”？ 税收的经济学解释：将稀缺的资源由私人物品转向公共物品。 物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要征税对象是土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。 物业税是对财产存量征收的一种税，由于课税对象一般是土地、房产等不动产，其位置固定，标志明显，所以具有收入的稳定性，税收不易逃漏的特点。 物业税可以调节财富的分配，抑制财产过于集中于少数人的趋势，体现社会分配的公正性。 纳税人的财产大多分散于全国各地，当地政府易于了解，便于因地制宜地实施征收管理。因此，许多国家都将财产税作为税制中的辅助税，划入地方税。 在我国，如果开征物业税，要