房地产市场供求原理与价格.docVIP

第五章 房地产供求与价格原理 ? 一、房地产需求原理 （一）需求与需要： 某种房地产的需求，是指消费者（买者）在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。 形成需求有两个条件消费者愿意购买消费者有能力购买。 如果仅有第一个条件，只能被看成是需要或欲望；如果仅有第二个条件，不能命名购买行为实际发生。所以，在确定需求时，只考查有支付能力的需要。如果没有支付能力的约束，人们的需要可以说是无止境的。 房地产需求可将房地产需求归纳为4类： 1．消费性需求。它是购买或承租房地产后直接用于生活或生产。 2．投资性需求。它多是购买房地产后用于出租。 3．投机性需求。投机是指不是为了使用而是为了再出售（或再购买）而暂时购买（或出售）商品，利用商品价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。 4．盲目性需求。这是购买者自己都不清楚是为了何种目的而购买房地产，大多是出于一种冲动，看到别人在纷纷购买，自己也“跟风”购买。 ?影响房地产需求量的因素对某种房地产的需求量是由许多因素共同决定的，其中主要有： 1．该种房地产的价格水平。一般来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少；价格下降，对其需求就会增加，但也有比较重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。 2．消费者的收入水平。 3．相关房地产的价格水平。 4．消费者的偏好。 5．消费者对未来的预期房地产的需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系。 在图中，横轴表示需求数量，纵轴表示价格。由于价格下降导致需求增加，因此需求曲线向右下方倾斜。如果考虑影响需求量的其他因素，则需求量不再是沿着需求曲线上下移动，而是整个需求曲线发生位移。如图，以D0为基础，在影响房地产需求的其他因素不变的前提下，如果消费者的收入水平提高，整个需求曲线将由D0向右位移到D1；如果消费者的收入水平下降，整个需求曲线将由D0向左位移到D2。 房地产的需求弹性弹性是对一个变量对于另一个变量的敏感性的一种度量。具体地说，它告诉人们一个变量发生1% 的变化，将会引起的另一个变量的百分比变化。 房地产的需求弹性主要有需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性和需求的交叉价格弹性。需求的价格弹性通常简称需求弹性。房地产的需求的价格弹性，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。即： 房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比 / 房地产价格变化的百分比 在通常情况下需求的价格弹性是一个负数，通常直接写成正数。 房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比 / 消费者收入量变化的百分比房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比 / 人口数量变化的百分比房地产需求的交叉弹性，是指某种房地产因另一种房地产或商品变动1% 所引起的其需求量的百分比变化。 一种房地产需求的价格取决于该种房地产有多少替代品。 ▲替代品：一种房地产的价格上升，对另一种房地产的需求就增加。如经济适用性住房与普通住宅之间。 ▲互补品：对一种房地产的消费多了，对另一种房地产的消费也会多起来。如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。 弹性较大的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是敏感的，弹性较小的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是较不敏感的。 在经济学里，将弹性数值分为5种类型： 富有弹性。弹性数值大于1的情况，称为富有弹性。需求富有价格弹性的需求曲线为一条斜率较小的曲线； 缺乏弹性。弹性数值小于1的情况，称为缺乏弹性。需求缺乏价格弹性的需求曲线为一条斜率较大的曲线； 单一弹性。弹性数值等于1的情况，称为单一弹性。需求单一价格弹性的需求曲线为一条直角双曲线； 完全弹性。弹性数值为无穷大的情况，称为完全弹性。需求完全富有价格弹性，价格的任何微小变化都会导致需求量的极大变化，需求曲线是一条与横轴平等的直线； 无弹性。弹性数值等于零的情况，称为完全无弹性。需求完全无价格弹性，不管价格如何变化，需求量都将保持不变，需求曲线是一条与纵轴平行的直线。是指房地产开发商和拥有者（卖者）在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。 形成供给有两个条件：开发商或拥有者愿意供给开发商或拥有者有能力供给。 房地产供给量的影响对某种房地产供给量是由许多因素共同决定的，其中主要有： 1．该种房地产的价格水平。一般来说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，开发商愿意开发的数量就会越多；相反，开发商愿意开发的数量就会越少。 2．该种房地产的开发成本。在某种房地产自身的价格保持不变的情况下，开发成本上升会减少开发利润，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增加。 3．该种房地产的开发技术水平。在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。 4．开