成本法及场法案例.doc

成本法及市场法案例 本次估价对象为XX拥有的XX新区E区的14#、15#及16#楼的房地产。总建筑面积为21445.49平方米，分摊的土地面积为5924.17平方米。估价人员根据现场勘察收集的有关资料，依据国家及北京市颁布的有关房地产评估的法律、法规和政策以及委托方提供的有关资料，本着独立、客观、公正、科学、合理的原则，遵循法定或公允的估价程序，经过周密、准确的测算，对委估房地产在估价时点的公允价格进行了估价。 （一）估价对象 本次估价对象为XX新区E区的14#、15#及16#楼的房地产。总建筑面积为21445.49平方米，其中14#建筑面积6969.47平方米，15#建筑面积6969.47平方米，16#建筑面积7506.55平方米，分摊的土地总面积为5924.17平方米，其中14#楼分摊1925.27平方米，15#楼分摊1925.27平方米，16#楼分摊2073.63平方米。估价对象中土地使用权和房屋所有权属XX所有。 估价对象坐落于XX区XX乡XX村，建成后为封闭式管理、绿化率较高的高品质住宅区。其东至XX居住区E区二期用地，西至规划的XX中路，南至规划的XX大街，北至规划的XX北街，地处燕莎商圈内，邻东北三环路和东北四环路。土地开发程度达到“七通一平”；根据北京市地价区类划分标准，委估土地位于五类地价区。附近有300、302、408、409等多路公交车通过，交通便捷。 1.房地产权利状况 估价对象中土地使用权属XX所有，建筑物为XX公司开发建设。证明文件详见后附《中华人民共和国国有土地使用证》[京国用（2001出）字第号]；《中华人民共和国建设用地规划许可证》[2000--规地字-]；《中华人民共和国建设工程规划许可证》[2000--规建字-]；《北京市建设工程开工证》[京建开字[2000]第号]；《北京市商品房预售许可证》[京房内证字第号]。委估房地产产权清晰，无纠纷。 2.委估物业概况 估价土地为住宅用地，使用权类型为出让类型，使用权终止日期为2071年8月29日。土地开发程度达到“七通一平”：通水（上水、下水）、电、天然气、热力、通讯、道路和场地平整。 估价对象为多层轻框剪力墙结构，地下一层，地上6.5层，标准层层高2.7米，6—6.5层为复式结构，每层层高2.4米，檐高19.5米。建筑物设计抗震烈度为8度，筏板基础，加气砼砌块填充外墙，90厚轻陶粒砼隔墙条板。普通水、电、暖配置。布局结构：14#、15#楼地下一层为四室一厅一厨两卫，1-5层为二室一厅一卫二阳台，6-6.5层为复式四室二厅二卫四阳台户型，目前已通过竣工验收，具备入住条件。 16#楼户型布局同14#、15#楼，至估价期日，主体结构工程已完工，安装、装饰工程尚未开始。委估对象使用功能齐全，设计有上（冷、热）、下水系统、室内外消防系统、采暖系统、电气系统（包括安全防盗、有线电视接收）、天然气系统，并预留分体式空调位置。小区二十四小时热水供应，二十四小时保安。 建筑物装修情况：外墙为防水涂料，塑钢窗，公共部分（楼梯、走廊）为水泥地面。楼内公共部分墙面及顶面用涂料刷白；厨、卫精装：瓷砖墙、地面，配置中档厨、卫用具；其余房间水泥毛地面，涂料墙（顶）面，入户有对讲防盗门，户内为镶板门；所有窗户均为塑钢推拉窗。 （二）价值定义 本次估价采用市场价值标准和重置价值标准。 本次估价的房地产价格为现行市价和重置价值之体现。现行市价指委估物业在估价时点的市场公允价值；重置价值中地价是指土地性质为出让、开发程度为“七通一平”、住宅 用途条件下的公开市场价格；建筑物重置价值指在估价时点重新购建与估价对象具有同等功能效用的建筑物的价值。 （三）估价方法 根据通行的评估惯例，以及国家和北京市有关政策法规的规定，遵循估价原则，依据评估目的，并结合委估物业的特点和我们所掌握的资料，确定对估价对象采用“市场比较法”和“重置成本法”进行评估。 1.市场比较法原理 市场比较法是指在求取待估房地产价格时，将待估房地产与在接近估价时点时期内已经成交的类似房地产加以比较，依照这些已经成交的房地产价格，通过多项因素的修正而得出待估房地产价格的一种估价方法。 市场比较法估算房地产价值的计算公式为： 委托评估房地产的评估价格 =交易案例房地产成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位因素修正系数×个别因素修正系数 2.重置成本法原理 （1）运用重置成本法求取建筑物的价格 1）收集有关重置全价计算的资料 主要包括现行概算定额及费用定额、前期及其它费用计算标准、现场勘察资料等。