房地产交流程与合同.ppt

第三章 房地产交易流程与合同 3.1 　案例导入 3.2 　房地产转让流程与合同 3.3 　房地产租赁和抵押流程与合同 3.4 　房地产抵押流程与合同 3.5 　实训项目与练习 3.1 案例导入 案例1-1 以非正规手续购买房屋之后 【思考与讨论】 案例1-2 卖房合同刚签好，房屋卖方就反悔 【思考与讨论】 3.2 　房地产转让流程与合同 　3.2.1房地产转让的基本概念 房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。 主要包括下列三种 ： 1．以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立企业法人，房地产权属发生变更； 2．以房地产抵债，房地产权属发生转移； 3．因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移； 3.2.2　房地产买卖的基本流程 3.2.2.1商品房预售流程 第一步，预购人通过中介，媒体等渠道寻找中意楼盘， 第二步，预购人查询该楼盘的基本情况； 第三步，预购人与开发商签订商品房预售合同； 第四步，办理预售合同文本登记备案； 第五步，商品房竣工后，开发商办理初始登记，交付房屋； 第六步，与开发商签订房屋交接书； 第七步，办理交易过户、登记领取房产证书手续。 3.2.2.2　商品房销售基本流程 商品房销售的一般流程： 第一步，购房人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘； 第二步，购房人查询该楼盘的基本情况； 第三步，购房人与商品房开发商订立商品房买卖合同； 第四步，交易过户登记。 3.2.2.3　二手房屋买卖基本流程 二手房买卖的一般流程： 第一步，购房人或卖房人通过中介、媒体等渠道寻找交易对象； 第二步，交易双方签订房屋买卖合同； 第三步，办理产权转移登记过户手续。 房屋买卖双方持房屋买卖合同，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房产证。 3.2.2.4　房屋在建工程转让 在建工程转让的一般流程为： 第一步，房屋在建工程权利人向房地产管理部门提出在建工程转让申请； 第二步，房地产管理部门对申请进行审核、批复； 第三步，转让双方签订在建工程转让合同。 3.2.2.5　已购公房上市交易基本流程 公房： 也称公有住房、国有住宅，指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在出售之前其所有权归国家拥有。 已购公房上市交易基本流程： 第一步，卖方先取得所购公房上市交易的资格。 第二步，买卖双方达成交易协议，签订买卖合同。 第三步，买方办理房屋所有权证。 3.2.2.6　已购经济适用住房上市交易条件与基本流程 1、经济适用住房上市交易的条件 2、经济适用住房上市交易的基本程序 第一步，卖方先取得所购经济适用住房上市交易的资格。 第二步，买卖双方达成交易协议，签订买卖合同。 第三步，买方办理房屋所有权证。 3.2.3　房地产交换的基本流程 第一步：换房人通过房地产中介等渠道寻找交换的房源； 第二步：交换双方签订公（私）有住房差价换房合同； 第三步：到房地产登记机构进行换房合同登记备案和审核； 第四步：交换双方支付差价款和相关税费； 第五步：产权交易过户或办理公房租赁变更手续，领取房地产权证或公房租赁证。 3.2.4　房地产赠与的基本流程 1．生前赠与基本流程 第一步：赠与人与受赠人签署赠与书、受赠书； 第二步：赠与双方持赠与书、受赠书到公证机关进行公证。赠与书、受赠书经公证机关公证后有效； 第三步：赠与双方持公证后的赠与书、受赠书、房地产权证等资料到房地产登记机构办理赠与登记过户、领证等手续。 2．遗赠基本流程 第一步：房地产权利人生前订立遗嘱，承诺将其自有的房地产在其死后全部或部分赠送给受赠人，此遗嘱也须经公证机关公证后才生效； 第二步：房地产权利人死亡，遗嘱生效，受赠人表示接受赠与； 第三步：受赠人持有关合法文件到房地产登记机构办理过户登记领证手续。 3.2.5　商品房买卖合同 商品房买卖合同： 指开发商销售自己所开发的商品房时，与购房者签订的买卖合同。 商品房买卖合同内容 主要条款： 1．合同双方当事人的姓名或名称、住所、联系方式等； 2．转让房地产的坐落、面积、预售许可证、设施状况等基本情况； 3．计价方式及价款； 4．付款方式及期限； 5．面积差异处理方式； 6．交付期限； 7．违约责任； 8．规划、设计变更的约定； 9．交接、产权登记的约定； 10．争议解决处理办法； 11．相关附件及补充条款； 12．当事人约定的其他条款。 3.2.6　二手房屋买卖合同 主要条款有： 1．买卖房地产当事人的姓名或名称、依据； 2．买卖房地产的坐落、地点、面积； 3．房屋的平面图、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施，配套设施等情况； 4．买卖的价格、支付方式和期限； 5．交付日期； 6．违约责任； 7．争议解决处理办法