房地产估师《案例与分析》重点预习2.doc

2009年房地产估价师考前辅导精讲班《房地产估价案例与分析》　不同目的房地产估价之三房地产抵押价值评估 一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．掌握建设用地使用权出让价格评估； 2．掌握房地产转让价格评估； 3．掌握房地产抵押价值评估； 4．掌握城市房屋拆迁估价； 5．熟悉房地产强制拍卖估价； 6．熟悉房地产损害赔偿估价； 7．熟悉房地产租赁价格评估； 8．熟悉房地产课税估价； 9．了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。 二、内容讲解 第三节　房地产抵押价值评估 一、房地产抵押价值内涵及评估实质 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押人不履行债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。也就是说，贷款的取得是以具有足够抵押价值的房地产设定抵押为前提。抵押房地产包括拟抵押房地产和已抵押房地产。来源建设工程教育网 房地产抵押价值是假设债务履行期届满债务人不能履行债务，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。 根据《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。 房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估；商业银行按照公正、公开、透明的原则，择优选择房地产估价机构；商业银行在对已抵押房地产市场价格变化实施监测时，可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，再次评估房地产抵押价值；处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构评估公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由。 房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。来源建设工程教育网 《房地产估价规范》6．4．2条规定：“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。”这里定义的“抵押价值”等同于市场价值。 二、房地产抵押估价的法律规定 房地产抵押估价，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，《房地产抵押估价指导意见》等进行。现将有关法规中规定的可以设定抵押的房地产、不得设定抵押的房地产、其他限制条件及与估价有关的内容主要归纳如下。 （一）可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求 （1）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；来源建设工程教育网 （2）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物； （3）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权； （4）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产； （5）依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权； （6）以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权； （7）以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押； （8）以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押； （9）以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的建设用地使用权同时抵押； （10）以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。 （二）不得设定抵押的房地产 （1）土地所有权； （2）权属有争议的房地产；所有权、使用权不明或者有争议的房地产； （3）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； （4）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； （5）已依法公告列入拆迁范围的房地产；来源建设工程教育网