房地产估师《案例与分析》重点预习1.doc

一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．掌握建设用地使用权出让价格评估； 2．掌握房地产转让价格评估； 3．掌握房地产抵押价值评估； 4．掌握城市房屋拆迁估价； 5．熟悉房地产强制拍卖估价； 6．熟悉房地产损害赔偿估价； 7．熟悉房地产租赁价格评估； 8．熟悉房地产课税估价； 9．了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。 二、内容讲解 第二节　房地产转让价格评估 一、房地产转让价格评估的特点 房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。房地产转让估价特点主要表现为： （1）从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日期之后。 （2）从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估，委托人既可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿的行为。来源建设工程教育网 （3）从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性，如买方需要了解购买一宗房地产时，可能实现的最低价格，而卖方则需要了解出售房地产时可能实现的最高价格。作为评估机构，对该宗房地产进行评估时，其评估结果可能是有一定摆动幅度的价格区间，估价人只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。来源建设工程教育网 二、房地产转让价格评估的常用方法 房地产转让价格评估可采用市场法、假设开发法、成本法、收益法、基准地价修正法等。 （一）市场法 由于房地产市场转让实例比较多，市场非常活跃，因此市场法是房地产转让价格评估普遍采用的一种方法。对于单纯国有土地使用权转让价格估价时，选取的市场交易实例必须具有可比性，即表现在土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。 （二）假设开发法 对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，假设开发法往往是首选方法之一。假设开发法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后的房地产价值，通过剔去建筑物部分或续建设部分价值，得到土地或在建工程价格。来源建设工程教育网 （三）成本法 当市场交易实例难以获取，估价对象土地使用权及地上建筑物价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时比较适宜采用成本法。 （四）收益法 对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用收益法进行估价。 （五）基准地价修正法 基准地价修正法主要是针对单纯土地转让估价或成本法估价时的土地估价基准地价修正法的关键是确定土地的基准地价。 ［案例3-2］ ××大厦裙楼及塔楼A座11～28层房地产转让价值估价结果报告 一、委托人（略） 二、估价机构（略） 三、估价对象 （一）估价范围界定 估价对象为位于××市××区××街1号××大厦的l～3层裙楼与A座塔楼的11～28层房地产。根据《关于发布××内土地级别及土地出让金标准的通知》（××发（2005）68号）规定，估价对象坐落地点为一级二类地，属公建集中区。估价对象临街状况为：东侧为已建成建筑，距离××路100m，西临××路，北侧距离××街100m，南侧××街。来源建设工程教育网 根据委托人提供的部分设计图纸和相关资料获知，××大厦原用途为集商场、公寓和写字楼于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，建筑总面积为83594．27㎡。其中地下二层为人防工程，建筑面积8126．76㎡；地上l～3层整体设计为商场，建筑面积为16685．37㎡；塔楼A座为28层，设计为大户型公寓，建筑面积22955．5㎡，B座为33层，设计为写字间，建筑面积、35826．64㎡。项目总占地面积8318．72㎡。 ××大厦自1994年6月15日开工，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。 本次估价对象的具体范围是：××大厦1～3层裙楼（建筑面积为16685．37㎡）和A座塔楼11～28层（建筑面积16527．96㎡）房地产。 （二）权属调查来