房地产估第三章.ppt

第三章 房地产估价原则 第一节 合法原则 第二节 最高最佳使用原则 第三节 估价时点原则 第四节 替代原则 第一节 ? 合法原则 合法原则的必要性： 两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能不同 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分 一、合法产权，应以房地产权属证书和有关证件为依据 土地权属证书:《国有土地使用证》 《集体土地所有证》 《集体土地使用证》 《土地他项权利证明书》 房屋权属证书：《房屋所有权证》 《房屋共有权证》 《房屋他项权证》 统一的房地产权证书：《房地产权证》 《房地产共有权证》 《房地产他项权证》 注意：不是合法产权的房地产也可以估价，但不能混淆 集体所有的土地 ≠ 国家所有的土地 行政划拨的土地 ≠ 有偿出让的土地 临时用地 ≠ 长久用地 违法占地 ≠ 合法占地 临时建筑 ≠ 永久建筑 违法建筑 ≠ 合法建筑 产权有争议的房地产 ≠ 产权无争议的房地产 手续不完备的房地产≠手续完备的房地产 部分产权的房地产 ≠ 完全产权的房地产 如小产权房 共有的房地产 ≠ 独有的房地产 案例：共有房产纠纷 2007年1月，甲在未征得乙同意的情况下，提供虚假材料，将甲、乙共有的房屋出售给丙，并且办理了转移登记，丙领取了房产证。3月乙发现后，向房产登记机关提出异议，要求房产管理部门撤销丙的房产证。 分析：案例中丙的房产证可否撤销？ 出现以下情况不得撤销： 1、甲以市场价出售给丙 2、丙不知道甲存在虚假隐瞒行为 二、合法使用，应以城市规划、土地用途管制等为依据 三、合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据 以抵押为例： 1、法律、行政法规规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象，没有抵押价值，或者委托人要求评估其抵押价值的话，其抵押价值应评估为零 根据相关法律法规，下列房地产不得抵押： （1）耕地、宅基地、自留山、自留地等集体所有土地的土地使用权 （2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产 （3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物 （4）已依法公告列入拆迁范围的房地产 2006年新规定：对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物 2、评估以划拨方式取得的土地使用权的抵押价值时，不应包含土地使用权出让金 3、评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是其抵押价值 4、评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额才是其抵押价值 5、评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价 案例1： 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价，该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼。 1、应根据何种用途对该两幢房屋进行估价？（ ） A、房屋所有权证记载的用途 B、现状用途 C、企业改制、资产重组对该房屋拟定的用途 D、该两幢房屋可以获利最多的用途 2、将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过以下途径（ ） A、自行改变 B、经上级主管部门改变 C、经房屋管理部门批准，并办理变更手续 D、经城市规划部门批准，并按法定程序办理变更手续 3、该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则抵押价值为（ ） A、该两幢建筑物的抵押评估价格之和 B、该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金 C、该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率之后的价格 D、该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率之后的价格 4、该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的的评估价值为（ ） A、该两幢房屋的正常市场价格 B、该两幢建筑物的重新建造成本 C、该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值 D、该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值 案例2： 某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460 m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至6