房地产信业务交流.ppt

交流题纲 一、国家房地产宏观调控政策演变 二、我行现行房地产行业信贷政策解析 三、房地产各业务品种审查要点和思路 四、当前宏观调控背景下房地产贷款审查需要注意 的几个问题 * * 2011年5月 第一部分：国家房地产宏观调控政策演变 第五阶段 （2009.12-2010年） 第四阶段 （2008-2009年） 第三阶段 （2007年） 第二阶段 （2005-2006年） 第一阶段 （2003-2004年） 调控导向 典型政策 政策效果 “遏制投资过快增长” “管严土地、看紧信贷” 121号文、18号文 资本金比例由20％ 上调至35％封顶按揭 “8.31”大限全面实施 招拍挂等 抑制供给， 对需求影响不大? 供需矛盾突出 房价稳中有升，土地 价格大幅上涨 住房供给结构不合理 第一阶段 （2003-2004年） 第二阶段 （2005-2006年） 调控导向 典型政策 政策效果 抑制供给? 增加供给和减少需求 提高按揭 首付比例至30％ 国八条、212号文、 二手房交纳个税 国六条、90/70政策、 房产营业税满五年免征 171号“外资限炒令”、 土地新政出台、 房地产市场整顿 各地反应不一、 效果不显著 ?急刹车式短效痕迹 调控导向 典型政策 政策效果 增加供给、抑制需求 改善住房结构 建设部规范 经纪行业（北京： 资金监管、网上签约、 标准买卖） 物权法出台、回归保障、 央行连续5次加息、10次提高 存款准备金率、 房贷新政（二套首付 40％，利率1.1倍） 土地失控、 融资监管缺失 ?地价房价互拉疯涨 第三阶段 （2007年） 调控导向 典型政策 政策效果 紧缩房贷、压缩需求、 防止经济过热和通胀 ?“救市” 加强保障性 住房建设、土地阀门 再度把紧、严格建设项目 贷款管理 ?央行“双率齐下”、4万亿投资 计划、系列新政支持房地产 （按揭利率7成、首付比例 20％、契税1％、免征 印花税、土地增值税等） 下调自有资本金 贷款比例等 降幅超出预期 ?非理性报复性 反弹与暴涨 第四阶段 （2008-2009年） 调控导向 典型政策 政策效果 供给与需求双向调控， 强化保障性住房建设； 房价从“抑制”变为 “遏制”，“严”字当头 营业税征免 年限恢复到5年 开发商拿地首付比例 提高至五成 国十条、19条土地调控 新政、78户央企退市 房贷新征、北京 新政“限购”等 产业结构升级 有待时间检验 第五阶段 （2009.12-2010年） 第二部分：我行现行房地产信贷政策解析 参考：分行授信审批动态第二期：《我行必威体育精装版房地产信贷政策解析》 注意：1.必威体育精装版审批权限的调整 -—《关于调整部分信贷业务授权的通知》（工银办发[2011]277号） —《关于调整部分信贷业务转授权的通知》（工银京发[2011]36号） 2.RERCO测算和利率（工银办发[2011]122号）要求 第二部分：我行现行房地产信贷政策解析 行业政策导向 适度进入类行业 限额管理 严格贯彻落实国家调控政策和监管要求 一、《房地产贷款封闭管理办法（2010版）》—（工银办发〔2010〕591号） 1.全面贯彻了国家及监管部门的要求：实贷实付；严禁囤地捂盘等违纪行为 2.扩大了房地产贷款封闭管理范围：房地产贷款品种全覆盖；纳入专户资金范围相应扩大 3.加强了关键风险环节管理力度：强化了贷款发放、支付与收回环节的管理；固融专户资金余额控制 4.简化了业务手续：取消签订《房地产开发贷款承诺函》 5.强化封闭管理重要性：行长第一责任人；刚性控制 第二部分：我行现行房地产信贷政策解析 二、《房地产开发企业名单制管理办法（2010年版）》—— （工银办发[2010〕627号） 1.标识管理：刚性控制 2.准入原则：严格筛选、名单核准、实时监测、动态调整 3.准入类别：重点支持类、适度进入类、专项进入类 4.准入程序：支行?分行信管部?分行信用风险委员会 5.准入名单的监测与管理：下调准入类别；调出准入名单（调出后两年内不得再次准入） 第二部分：我行现行房地产信贷政策解析 二、《房地产开发企业名单制管理办法（2010年版）》—— （工银办发〔2010〕627号） 6.准入条件： 5万平米（含）以上或2亿元（含）以上（长三角、珠三角地区企业应在10万平米（含）以上或5亿元（含）以上） ≥A ≥0.1 ≥0.3 三级（含）以上 专项进入类 50万平米（含）以上或20亿元（含）以上 ≥A＋ ≥0.5 ≥5 二级（含）以上 适度进入类 100万平米（含）以上或50亿元（含）以上 ≥AA- ≥1 ≥10 一级 重点支持类