房地产估师制度与政策讲义.doc

四、征收集体土地补偿的范围和标准 补偿原则：在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。 补偿依据和类别：根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。《物权法》还规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。 (一)土地补偿费 土地补偿费是征地费的主要部分，是国家建设征用土地时，为补偿被征地和原土地使用人的经济损失而向其支付的款项。国家建设征收土地，由用地单位支付土地补偿费。土地补偿费的标准为： (1)征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。 土地补偿费=前三年平均产量×补偿倍数 (2)征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。 (二)安置补助费 国家建设征收土地，除支付补偿费外，还应当支付安置补助费。安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费。 安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍，即人均耕地平均年产值的4至6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。 安置补助费：被征收耕地前三年平均年产值×补偿倍数 征收其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费标准规定。 在人均耕地特别少的地区，按前述标准支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)进一步完善征地补偿的办法，规定依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。省、自治区、直辖市人民政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价，国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算。对有稳定收益的项目，农民可以经依法批准的建设用地使用权入股。 例题1：某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是（???)。（2005年试题） A．不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人 B．该耕地的土地补偿费最少为60万元 C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人 D．由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费 答案：D 解析：征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。国家建设征收土地，由用地单位支付土地补偿费。国家建设征收土地，用地单位除支付补偿费外，还应当支付安置补助费。 例题2：某市因城市建设需要征收郊区农村集体土地，经调查确认，被征地前三年平均年产值为700元／亩。按照标准，每一个需要安置的农业人口的安置补助费应为( )。(2002年土地管理基础试题) A．4200—7000元 B．1400—2800元 C．2800—4200元 D．4200—5600元 答案：C 解析：每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地征收前三年平均年产值的4-6倍，但每亩耕地的安置补助费，最高不得超过其年产值的15倍。具体计算公式如下：安置补助费=被征收耕地前三年平均年产值×补偿倍数。700元／亩×4=2800元，700元／亩×6=4200元。 例题3：对有稳定收益的项目，农民可以将依法批准的建设用地使用权入股。 ( ) （2007年试题） 答案：√ 解析：《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，对有稳定收益的项目，农民可以经依法批准的建设用地土地使用权入股。 (三)地上附着物和青苗补偿费等 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上(下)管线等。青苗是指被征收土地上正处于生长阶段的农作物。 征收城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设资金。城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。 例