房地产开流程与价值创造.ppt

资金融通 项目贷款评估： 金融机构对项目的审查包括：项目基本情况指标、市场分析指标、财务评价指标。 项目基本情况指标：四证落实情况；自有资金占总投资比率；资金落实情况；地理与交通位置；基础设施落实情况；项目品质。 市场分析指标：市场定位；供需形势分析；竞争形势分析；市场营销能力；认购或预售/预租能力。 财务评价指标：财务内部收益率；销售利润率；贷款偿还期；敏感性评价。 建设过程 房地产开发项目在建设实施阶段的主要工作：办理开工审批手续；通过招投标方式选择施工企业；以投资者、组织者、监督者的身份进行项目工程管理与控制；竣工验收。 工程项目管理： 特点：一次性管理；全过程管理；约束性强的控制管理。 类型：业主方的项目管理；咨询监理方的项目管理；承包商的项目管理；银行对工程项目的管理；政府对工程项目的管理。 工程项目管理的内容：项目组织协调；目标控制；合同管理；进度控制；投资(费用)控制；质量控制；风险管理；信息管理；环境保护。 建设过程 竣工验收与交付使用： 项目验收分为初步验收和综合验收。 经验收合格后，项目方可交付使用。 交付使用时的“两书”：住宅质量保证书、住宅使用说明书。 市场营销 市场营销是指企业通过预测、刺激、提供方便，协调生产与消费以满足顾客和社会公众对产品、服务及其他供应的需求的整体经济活动。 市场营销的发展：以生产为中心；以销售为中心；以消费者为中心。 “市场营销”不同于“销售”。 市场营销理论： 顾客需要与4P营销理论：产品Product，价格Price，渠道Place，促销Promotion 顾客满意与4C营销理论：消费者Consumer，成本Cost，便利Convenience，沟通Communication 建立顾客忠诚与4R营销理论：关联Relevance、反应Reaction、关系Relationship、回报Reward 市场营销 房地产营销的“五位一体”：一个好的楼盘产品、一支好的销售队伍、一个好的市场环境、一个好的推广策略、一个好的物业管理。 全程营销策划：运用整合营销概念，对开发商的建设项目，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。 STP营销：市场细分、目标市场选择、市场定位 市场营销 STP营销：市场细分、目标市场选择、市场定位 市场定位的基本程序：市场调查、土地条件分析、分析和确定潜在客户群、产品定位(户型、面积、档次等)、租售价格定位、征询意见、方案调整、成本与费用测算、预测租售收入与租售进度、经济评价、确定最后方案。 房地产销售形式：直接销售、间接销售。 房地产的定价方法：成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法。 房地产销售涉及的税费：房产税、土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、印花税等。 * 房地产开发流程与价值创造 可行性研究与策划阶段 物业管理服务阶段 项目报批与前期准备阶段 建设施工阶段 销售、出租阶段 财务评价 报批报建 土地取得 资金融通 建设过程 市场营销 物业管理 市场定位 土地取得 房地产开发用地： 土地所有权：城市市区的土地属于全民所有即国家所有，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有外，应是属于农民集体所有。土地所有权不准买卖或以其他方式非法转让。 所谓开发用地，通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企业有偿、有期限进行基础设施和房屋建设使用的国有土地，以及城市规划区内集体所有而被国家依法征收的土地。 土地取得 土地分类： 按土地区位划分：闹市区（商业集中区）土地、城市副中心区土地、闹市区边缘地带（亚中心区）土地、城市边缘区土地、城市郊区土地。 按土地利用的性质和功能划分：居住用地、公共设施用地、商业用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地。 按开发用地投入的形式和程度划分：生地、熟地。 熟地：能满足开发前所确定的土地用途的建设要求的土地。一般具备：地平条件；场地正常、安全使用条件；基础设施条件。 开发企业选择生地进行拆迁改造，属于房地产的一级市场。开发企业进行房屋建设属于房地产二级市场。 土地取得 开发用地的选择： 两个层次的工作：一是投资区域的确定；二是在投资区域内选择、确定开发地段。 区域选择因素：政治环境；经济增长状况；投资环境；特大型建设投资。 开发地段的选择因素：城市规划；自然环境和工程地质；现有建设条件；地块面积