金盛田锦上概要.ppt

金盛田锦上--市调分析报告 2014.9.10 第一部分 项目基本参数 第二部分 环境分析 第三部分 产品分析 第四部分 价格分析 第五部分 SWOT分析 思路 第一部分 项目基本参数 项目基本参数 项目位于浦口江浦核心板块，属于江浦街道老城区西南部，紧靠地铁10号线雨山路站，5分钟直达河西，与中海万锦熙岸相邻，并能享受国家级森林公园清新空气。 “金盛田锦上”项目，融住宅、公寓、环抱式商业配套于一体，打造内部花园式居住空间，是珠江镇稀缺板块。项目拟建7栋高层建筑，自南向北1#~3#为高层住宅，层数18F；4#~7#为高层公寓式办公，层数19F。 第二部分 环境分析 项目交通 地铁：十号线?雨山路站511路、D7、D10、603等 至龙华路站 转乘十号线至文德路站或者雨山路站，再往团结路方向步行约10-15分钟。601、400、402、682路至西桥门站612、江石线、江狮线、江西线至西门站 周边配套 医院：浦口区中心医院、浦口中医院等学校：江浦二中、浦口区珠江小学等卖场：苏果、五星家电、苏宁电器、金浦商场等公园广场：老山国家森林公园、求雨山文化园等假日百货、文德路商业街 第三部分 产品分析 项目规划 布局：金盛田锦上靠近地铁10号线雨山路站和文德路站，整个项目由住宅、公寓、和商业组成，包含7栋18层和19层高层，面积段83—127平。 对比：金盛田锦上目前在售为刚需首改产品，毛坯房源。和融侨相比9500的均价价格优势非常明显。 产品数据 金盛田锦上 融侨观邸 业态 高层 小高层，别墅 面积 83-127 85-140平米 开发商 金盛田 融侨置地 占地 41526 28万方 容积率 3 1.89 绿化率 20% 40% 规划户数 1744户 1964户 车位 待定 1676个 金盛田锦上与融侨观邸产品对比： 高层 VS 小高层，别墅 产品分析 金盛田锦上：9月13开盘，本次开盘推出1号楼，共135套房源，面积有94、125、130，毛坯交付。 本次开盘均价9500,底层房源7498元起售。客户群体主要是江浦地源客，据开发商称开盘当天去化7成。 户型分析 锦上D户型84㎡2室2厅1卫 VS 本案89㎡2室2厅1卫 锦上A户型92㎡2室2厅2卫 VS 本案104㎡3室2厅1卫 锦上B125㎡3室2厅1卫 VS 本案130㎡3室2厅2卫 户型分析 锦上C户型130㎡3室2厅1卫 VS 本案140㎡4室2厅2卫 户型小结 1.金盛田锦上所售产品为刚需首改产品，户型设计并不理想，差于本案。项目靠近地铁站，周边就是江浦老城区，配套成熟。 2. 本次推出的135套房源，7498元/平起，均价9500元，毛坯交付，吸引大批浦口刚需及首改客户，价格优势十分大，但是房型设计并不理想，得房率低，容积率高，绿化不好。对于改善型客户可做针对性攻击。 产品景观 景观对比： 就目前而言，融侨观邸景观已经相对成熟， 总体效果很好，优越于锦上，而客户则更侧重于眼前所看到的。 紫晶山 第四部分 价格分析 价格分析 金盛田锦上均价9500，现场仍给出其他开盘优惠：前期办卡客户享有68元/平米的优惠，按时签约付款优惠50元/平米，一次性付款优惠200元/平米，按揭为100元/平米 物业类型 客户特征 客户来源 金盛田 高层 25-35年龄层，面积段吸引大批刚需客户 建邺 浦口 融侨观邸 小高层 别墅 客户年龄层在40岁左右，多为改善居住环境需求的中产阶级，对项目品质、品牌、产品舒适度有要求。住宅一般25-30岁有刚需和改善型。 浦口 建邺区 鼓楼区 第五部分 SWOT分析 道路交通较便捷，且距地铁口较近，出行较方便。 位于江浦老城区内，配套成熟，价格低，吸引了大批刚需客 SWOT分析对比 户型设计不理想，得房率低 整个项目属于商住两用，居住环境并不好，绿化景观各方面都不好 S W O T 市场对浦口域的关注度依然很高。 整体区域规划上作为新城城区发展。距地铁站近，是个发展契机 项目未来供应量以89-143为主面积相似有一定的竞争力。 房地产整体今年不景气，未来市场走势具有很强的不确定因素。 优势（strength）、竞争劣势（weakness）、机会(opportunity)和威胁（threat）， 感 谢 聆 听 ！