营改增对房地产公司的影响及分析.doc

营改增新政---法规对房地产及相关行业的影响分析 前言 2016年3月24日，财政部和国家税务总局联合发布了财税[2016]36号文，明确从2016年5月1日起，将房地产业和建筑业、金融服务业和生活服务业等行业纳入营改增体系，并明确了适用于上述三大行业的相关增值税税率和具体政策。 本次财务根据公司实际经营情况，营改增对我公司涉及的行业税务影响进行重点分析，主要包括以下几个方面： 一、税率变化 行业 现有营业税税率 增值税税率 建筑业 3% 11% 房地产业 5% 11% 金融服务业 5% 6% 生活服务业（包括餐饮、酒店以及其他服务业） 一般为5%，但一些特定服务（包括娱乐业）适用3%-20%的税率 6% 鉴于增值税按照差额来计算（销项税减进项税），而营业税是基于销售额来计算（仅销项税），直接对比新旧税率是没有意义的。 二、营改增对我公司各行业的税负影响 行业 预期的税负影响 影响税负的关键因素 1.建筑业 短期内持平，在长期内根据商业模式的不同可能会持平也可能会增加 ? 短期内过渡性政策可以缓解税负压力 ? 需尽可能获得可抵扣的建筑原材料进项税以抵消提高的销项税税率 ? 可抵扣的进项税金额的多少取决于原材料占成本的比例和能否获取增值税专用发票以及分包商是小规模纳税人的比例 2.住宅-开发商、房地产基金、投资者 短期内持平，在长期内根据商业模式的不同可能会持平也可能会增加 ? 公司老项目能够适用5％的增值税简易征收率，所以税负影响应该与目前营业税税制持平 ? 新项目适用11％的增值税税率可能导致税负增加，尽管购买土地使用权可以进项税抵扣将缓解这种影响。人工费和利润的构成相对较高的项目的税收负担将显著上升 ，注：公司寻找劳务派遣等合作单位，选择与一般纳税人企业合作，取得增值税专票，抵扣17%的进项税。 3.商业地产（如写字楼、工业用房、零售用房）-房地产开发商、基金、投资者 预期税负可能降低或持平 ?假如增值税可以依据销售或者租赁合同进行转嫁，并且购买者/租户可以进行进项税的抵扣 ? 假如增值税不能依据销售或者租赁合同进行转嫁，则需考虑采用税率为5%的简易征收办法 4.房地产相关服务提供者，如经纪公司、物业管理公司、建筑设计公司等 预期税负持平或可能略微降低 相对于房地产和建筑业适用11%的增值税税率，该类服务提供者将适用6%的增值税税率 ? 由于可以抵扣增值税进项税，税负可能略微下降 三、企业应对税负增加的策略 1.签订合同，除常规项目外，应标明：甲方提供材料、付款方式、发票如何提供、甲方指定分包的结算方式，发票、税金如何提供等。 2.公司项目销售老项目适应简易计税方法，销售定价方法改为销售额和应纳税额合并定价，可按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额/（1+征收率5％） ，以减少企业所得税税负。 3.营改增对公司土增税清算的影响，待土增税清算后，应退的税金地税的做法是转抵扣未来应交营业税额，营改增后，国税是否认可应退土增税抵减增值税有不确定性。应对方案：在营改增之前尽快申请清算，争取直接退还现金，或争取地税局出具批复文件明确可抵减增值税。 4.营改增对公司项目的影响及应对： 1公司是在2016年4月30日之后才取得施工许可证及开工日期，适应一般计税方法，税率为11％，可抵扣进项税，预征率3%,比原政策营业税预征率5%减少2%。应对：总包或其他厂商及外购货物等，须选择一般纳税人，并在合同中约定必须提供专票。 2公司不仅销售不动产同时兼营贸易业务，适应不同税率或征收率（17％、11％），财务应分别核算适应不同税率或征收率的销售额，否则从高适应税率，增加税负，切记注意！ 5.签订合同注意四流合一（签约方、提供劳务方、开票方及收款方） 6.试点办法规定，目前贷款相关利息支出及融资顾问费、手续费、咨询费等，其进项税额不得从销项税中扣除，企业税负可能会增加，持续关注国家新政策。 7.其他固定资产租赁设备等取得的专用增值税发票进项金额有限，影响不大。 四、房地产企业营改增后涉税风险控制 1.代收费用的税收风险控制 代收费用，如初装费，装修费等，实际未产生收益，却要作为价外费用征收增值税，应考虑改变收费主体（物业公司），按代理业处理。 2.供货方/施工方的选择—纳税身份，应选择一般纳税人 3.违约金与价外费用 （1）反向违约金，既买方收取卖方的违约金，不作为价外费用交税 （2）正向违约金，既卖方收取买方的违约金，作为价外费用征收增值税 （3）解除合同违约金（交易不成立）不作为价外费用处理 （4）质量索赔，扣施工单位违约金，不作为价外费用处理 五、总结 营改增后，在实务操作中，财务人员要做好以下工作：加强抵扣凭证管理、规范