南桥10年4月月报.doc

目 录 【热点关注】 3 【热点关注】 3 【本月新政】 3 【业内动态】 6 1．房企4月业绩 6 2．业内动态 7 3．投资收购 8 【土地市场】 11 【市场走势】 16 1. 投资开发 16 2．全市商品房 17 3．公寓市场 18 4．别墅市场 20 4.1独栋别墅 22 4.2联体别墅 23 4.3叠加别墅 24 5．办公楼市场 25 6．商业市场 26 7．厂房市场 27 【区域公寓市场研究】 28 1．区域公寓市场供求走势分析 28 2．区域公寓市场细化指标研究 29 【热点关注】 关注1：4月国务院“挥重拳”调楼市——房地产有史以来最严厉的调控出台 2010年的4月对于整个中国的房地产市场来讲都是一个不平凡的月份，在一线城市和部分二线城市房价疯涨的背景下，国务院重拳出击，出台包括二套房首付不得低于50%、房价过高地区可停发房贷款等举措来遏制房价上涨，此次调控被业内称为有史以来最为严厉的调控手段。 90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%； 第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 『同策观点』目前新政对于主要城市的楼市成交均价影响力还未有较为明显的显现，市场短期内价格下调可能性小，将经历一段时间的震荡性调整。自2008年开始的新一轮房价上涨，根本原因是市场热钱过多，资本流动过剩。出口受限，内需不旺，实体经济衰退，房市成了全国性的主要甚至了唯一的资本输入行业。因此新一轮的调控不仅是房市自身的调控，更是解决资本在不同要素、行业间的流动引导。 注：新政具体分析及影响研判请参见研发中心撰写的相关系列专题 关注2：上海今年推出首批土地预公告：纯住宅占23% 4月23日，上海土地交易市场 “重磅出击”，发布了约105幅经营性用地的信息，其中24幅为纯住宅地块，占所有挂牌土地总量的23%，其全部将以勾地的形式推出。据了解，该105幅商业、住宅用地，总出让面积约505万平米。而该批地块仅为供地计划中推出的第一批，而这样大规模的经营性用地预申请有史以来还是第一次。 『同策观点』我司认为，政府以相对集中方式公布出让地块有利于舒缓目前市场上“供应不足”的紧张气氛，控制土地供应节奏，这也是政府向市场显示其稳定地价并通过稳定地价进而稳定房价决心。而新政调控背景下，此次出让也成为了市场的一块试金石，在试探行地块行情后，政府可根据实际情况来决定是否推地，避免流标现象，为自己留足余地。 【本月新政】 进入2010年，中央政府为避免楼市过热先后出台了“国4条”、“国11条”等政策，对房价和地价等备受关注的问题进行调控。尽管此后楼市经历了短暂的低迷期，但从3月下旬开始，部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，年初的调控政策似乎并未对楼市起到实质性作用。面对房价暴涨的无奈，4/15日，国务院紧急挥重拳，紧急发布“新国四条”，要求将二套房首付提至50%；紧接着4/17日“国十条”重磅出炉，目标直指投机性购房。 房产政策 政府发出严厉调控信号 “新国四条”出台 国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。国务院在会议中公布了四大类楼市政策措施： 一是抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策。会议要求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。二是增加住房有效供给。三是加快保障性安居工程建设。四是加强市场监管。 国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(新国十条) 国务院4月17日发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。这是继4月15日“新国四条”后国务院再次对楼市发力，旨在“坚决遏制房价过快上涨”。 住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》 针对房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，建设部日前下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，提出一系列具体措施。