2014赛迪经济评论第10期-工业用地节约集约利用须善用“无形之手”.doc

2014年8月25日 第10期 总第26期 工业用地节约集约利用须善用“无形之手” 【内容提要】 近年来，我国土地资源稀缺和土地资源粗放利用的矛盾愈演愈烈。在这一背景下，国土资源部必威体育精装版发布了《节约集约利用土地规定》。《规定》从价格、供给和管理三个方面对工业用地市场配置提出新的要求，将会对政府职能、基础设施建设和企业经营产生多重影响。鉴于此，赛迪方略省市经济研究中心认为，地方政府应充分保障市场机制作用，优化土地利用结构，推进金融创新，及早制定地价与集约度的调控系数、采用适合本地的弹性出让方式、完善工业用地操作细则和控制标准。 【关键词】 工业用地 节约集约利用 市场配置 日前，国土资源部发布《节约集约利用土地规定》（以下简称《规定》），将于实施我国的市场化进程将产生重要影响。 （一） 我国工业土地长期粗放利用和闲置率高的根本原因在于工业用地价格偏离真实市场价格。《规定》充分保障用地市场运作 一是再次强调 二是对政府行为进行规范禁止。条款既通过差别化定价（） 我国工业用地有市场配置和划拨配置两种方式，以前者为主。但是现有的招标、拍卖和挂牌的市场配置制度仍然存在缺陷，影响土地取得后的后续开发利用。《规定》针对土地出让制度进行创新： 一是减少非公益性划拨。划拨， 二是允许和鼓励弹性出让方式。可以的（） 工业用地的使用过程中往往出现闲置使用、违反出让规定以及转换用地类型等问题，严重影响工业用地利用效率，《规定》加强对工业用地管理： 一是将控制性指标纳入土地使用条件。包括 二是在工业用地出让、出租合同中要明确节约集约用地的规定。未来土地使用合同中关于土地集约利用内容的约束力也将增强 二、工业用地市场配置的多重影响 （一），土地管理能力有所提升（）工业发展 （） 传统的土地出让方式企业需要一次性缴清法定年限（50年）的地价款，资金压力较大。改为弹性期限后，土地成本分期分摊，企业准入和拿地门槛会降低。加之市场化的配置手段，避免了地方政府非正常干涉。创新性强、发展潜力大、符合节约集约利用规定的中小企业获得土地的机会大大增加。此外，通过加大单位土地投入和产业升级等方式 （） 土地是中国大部分工业企业实施抵押贷款的重要着未来土地抵押的可实施性大大降低，实施弹性出让制度后，由于对土地控制权力上升，因此企业土地效率将到更大的约束要求潜在 三、地方政府市场配置工业用地的几点建议 （一） 在目前相关法律和制度不完善的情况下，地方政府对土地资源配置进行适当干预是合理的，但是政府不应该成为土地供给和定价的主导者，土地也不能单纯成为政府招商引资、增加财政收入的工具。政府应该适时引导，保障市场机制作用，通过市场配置倒逼产业结构升级和产业布局优化，发挥工业用地调控作用。为妥善处理政府和市场的关系审批》， （） 土地节约集约评价结果被列为考核地方政府的依据，但地方政府在执行土地节约集约利用规定要求时一定要科学客观，不要简单地以集约度指标为依据，同时还要注重工业用地节约集约利用的结构优化，实现可持续发展。首先，地方政府应遵照客观发展需求，合理布局工业企业，杜绝通过密集布局的方法实现考核指标。其次，工业用地在集约利用时要充分保障环境、安全、科技和服务等用地比例，不能以节约集约利用的名义挤占。最后，地方政府应统筹建设污水处理、生活服务、仓储物流、研发基地等非生产性辅助设施，节约用地规模。 （） 金融机构应改变当前新的评估体系 （） 工业用地价格应依据工业地价与集约利用度的调控系数实行修正，充分利用国家为地方政府留下的制度红利空间。调控系数应充分考虑三个方面，一是产业特征，对于符合产业政策科技型、节能型、生态环保型等企业用地按调控系数进行优惠；二是工业用地面积，实行按用地面积累进计算地价的方式；三是投资强度，对于集约化率高的企业用地予以优惠。建议浮动幅度不要过大，介于20%-30%为宜。 （） 北京、上海、深圳、杭州、湖南等地在弹性出让制度创新方面走在前列。上海、北京、杭州等地工业用地出让年限从50年缩短至20年或30年，湖南则设立10年、20年、30年、40年和50年五种模式，杭州、合肥和湖南更加鼓励“先租后让，租让结合”的供应制度。各地经济发展水平不均衡，主导产业各有特色，工业用地开发利用具有更多的个性条件，因此工业用地弹性出让不能一味模仿，需要因地制宜，合理创新，充分显示地方产业政策导向和集约利用土地意图。 （） 对于工业用地操作细则如发生违反合同规定的处理办法、续期工业用地的节点安排和价格制定等都需要出台细则明确要求，做到有法有理可依。保障执行的效率，同时稳定用地企业信心。对于工业用地标准，国家制定标准没有充分体现地区经济发展水平和自然禀赋的差异性，地方政府可以依据地方情