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“至臻:浅水湾”建设项目计划书 第1章总论 1.1项目概况 1.1.1项目基本情况概述 项目名称：“至臻浅水湾”，该地块位于广元市利州区，西至红星公园，东至商贸城，南临滨河。总征地面积为77.66亩，用地性质为建造商品住宅。地理位置十分优越。依山傍河、空气清新，区内四季分明、气候宜人，本项目规划以住宅为主，兼容商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。本项目产品定位为中高等档次的住宅新区。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。 1.2规划方案 1.2.1建筑形式采用组合式：高层90%，小高层10%,并初步确定项目主要技术指标如下： ①总用地面积：77.66亩 ②容积率：2.6M3 ③总建筑面积：16.5万M2 其中：高层住宅：11.0202万M2 商业：2.1516万M2 地下车库：3.05万M2 ④建筑密度：22% 绿化率：37% 1.2.2、总体规划设计理念 (1) 充分利用本地块的地理优越性自然资源，人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境； (2) 适应本市区白领人士需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境； 第2章．建设规模与建设方案 2.1建设内容与建设规模 本项目工程总建筑面积16.5万平方米（1、2、3、4、5、6、7，共七栋）。临东北面道路布置6、7号楼，6、7号楼群楼相连，临西北面道路布置3、4号楼，带独立群楼。3、4号楼间，城市道路交汇处设600平方米公共绿地和小区景观梯道入口。背街设计为内部生态绿化中庭，布置有绿树、水池、休闲小品。建筑布局以点线结合为主围合中心绿化，平面上的错动与高度的变化形成错落有序变化丰富的建筑空间格局和开阔的视线通廊。城市公共绿地，小区中心绿化以及保留绿地得到充分的融汇和贯通。 3、4号楼负一层平街设小商铺，一,二、三、四层为商业用房，四层以上为住宅；3号楼一,二、三层为商业用房，三层以上为住宅。1、2号楼，一、二、三层为住宅。 住宅小区步行景观入口设于3、4号楼间，车行及消防入口设在用地西南角，地下车库出入口分别设于东面和西南角，平街为商业入口，住宅门厅朝向小区中庭，小区独立封闭。 住宅均为点式平面，3、4号楼每层六户，其余楼号每层六户，户型以套内建筑面积90-110m2左右三室两厅为主，辅以少量的一室一厅和两室一厅，本设计强调住宅的居住性、安全性、舒适性，解决高层住宅中的房间对视问题及穿堂风的形成，各户均争取良好的景观视线和采光通风。 2.2建设条件 2.2.1建设地点条件 1、该规划区地理位置优越，紧邻红星公园、国贸广场、大学城、碧桂园、体育馆。 2、靠近公路，交通便利，长途客运总站仅0.5公里。 3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。 4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。 5、拟建规划分区给排水、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、等生活服务设施尽在整体规划中。 第3章 市场调查分析 3.1 市场发展前景分析 根据对今年以来出台的房地产行业政策、对市场供需状况等方面情况调查表明，本地区房地产业发展前景看好，主要表现为： 3.1.1 房价将持续稳中有升 近几年，商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。 3.1.2 房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势 一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。 3.1.3 二手房市场活跃对新房的促进 随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。 3.1.4 政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度 这将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到本市购房居住。 3.1.5 房地产营销方式的改变 房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。 对今后市场的预测： ——从购房能力看 伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2008年到2013年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。 ——从投资角度看