南宁读桂林房地产市场研究报告.doc

目录 一、南宁市总体概况 3 (一) 行政区划 3 (二) 经济社会发展概况 4 (三) 气候与生态环境 4 二、南宁市房地产市场总体发展状况 5 (一) 市场概况 5 1．房地产投资及其在GDP中所占比例 5 2．商品房价格走势 6 (二) 房地产企业与市场格局 7 (三) 市场各物业类型销售状况 8 1. 不同物业类型销售比例 8 2． 住宅市场 9 3．写字楼市场 12 4．商铺市场 13 (四) 土地储备与招标采购 14 1．土地储备 14 2．土地招标采购 15 三、南宁市各主要城区房地产市场发展概况 15 (一) 青秀区 16 1．市场分析 16 2．楼市特征 16 (二) 江南区 17 1．市场分析 17 2. 楼市特征 17 (三) 西乡塘区 17 1．市场分析 17 2. 楼市特征 18 (四) 兴宁区 18 1．市场分析 18 2. 楼市特征 18 (五) 良庆区 19 1．市场分析 19 2．楼市特征 19 (六) 邕宁区 20 四、南宁市房地产市场发展前景 20 五、桂林市总体概况 21 (一) 行政区划 21 (二) 经济与社会发展 21 (三) 气候与生态环境 21 六、桂林市房地产市场发展总体状况 22 (一) 市场概况 22 1． 房地产投资及其在GDP中所占比重 22 2．商品房价格走势 23 (二) 房地产企业与市场格局 24 (三) 市场各物业类型销售状况 24 1．普通住宅市场 25 2．别墅市场 27 (四) 土地招标采购与基准地价 29 七、桂林市各主要区域房地产市场发展状况 31 (一) 东部区域 31 (二) 南部区域 31 (三) 西部区域 31 (四) 北部区域 32 南宁、桂林房地产市场调查分析 彭鑫 田松 随着中国－东盟自由贸易区的 行政区划 南宁位于广西的南部，是广西壮族自治区的首府，广西政治、经济、文化、科技、金融和信息中心，它毗邻粤、港、澳，面向东南亚，背靠大西南，是大西南出海通道的重要枢纽，是华南经济圈、西南经济圈和东南亚经济圈的结合部、连接点、中转站和桥梁。全市辖、、、、江南邕宁个区，全市经济运行稳健，质量好、速度快，科学、文化、教育、卫生等社会各项事业不断进步，城乡居民收入继续提高，城市综合实力进一步提升，城市服务功能更趋完善 气候与生态环境 南宁位于北回归线南侧，属湿润的亚热带季风气候，阳光充足，雨量充沛，霜少无雪，气候温和，夏长冬短，年平均气温在21.6度左右。冬季最冷的1月平均12.8摄氏度，夏季最热的7、8月平均28.2摄氏度。年均降雨量达1304.2毫米，平均相对湿度为79%,主要气候特点是炎热潮湿。春秋两季气候温和，雨季集中在夏天。1997年以来最高水平。 在供求方面，近年增长较快的青秀区域继续呈交易放量态势；在一级土地市场上，随着土地市场治理整顿建设用地审批管理土地获取的难度和成本加大，房地产逐步成为市经济增长支柱产业：2003年房地产投资为39.48亿元，占GDP的比重为7.9；2004年房地产投资提高到66.04亿，占GDP的比重为11.2；房地产投资亿，占GDP的比重达14.。占GDP的比重为个百分点 南宁房地产投资之所以发展得如此迅速，有以下几个原因：南宁市出台房地产开发优惠政策境内外房地产客商掀起新一轮投资热潮大面积的危旧房改造、众多城建项目的全面推进，直接带动房地产的发展作为一个关联度很高的行业，房地产行业在未来相当长时间内对南宁的经济依然有相当大的拉动作用。在南宁市整个城市发展过程中，房地产行业对新区建设和旧城改造起到了功不可没的作用。同时，南宁市提出，力争到2010年，城市居民人均住房使用面积达到22平方米左右，基本实现全市90％左右的居民拥有成套住宅。我坚信房地产业在南宁市十一五规划甚至更长远的时间内依然会保持平稳增长的态势，对南宁市整个经济发展起到重要的推动作用。1998-1999年楼市因政策的改变突然走俏，供需拉动下房价也随之大幅上涨。商品房价格由1997年的1411元/㎡涨至1999年的1985元/㎡，每平方米上升了574元。在随后的几年时间里，人们的住房消费观念不断改变，购买力也渐渐增强。许多商品房开始大量投放市场，仅2002年上半年全市大大小小共有30多个在建和在售项目，同年广西南宁房地产博览会的举办，极大的向外界推广了南宁市房地产市场，同时吸引了许多外来投资商给房地产市场注入了新的力量，商品房销售均价走高增至2299元/㎡。2004年至今，人们的生活水平有了提高，开始追求高端品质的楼盘。在市场需求的刺激拉动下，开发商开始注重产品的品牌、质量和规模，推出大批高品质住宅项目；同时高档写字楼项目集中放量，形象显赫、品质卓越的地王国际商会中心甲A级纯写字楼开始大量销售；众多的大型商