住房与住房政策.doc

住房政策 住房政策是社会政策的一个分支，是政府为解决居民住房问题而制定的政策。 住房政策在满足人们的住房需要、维持社会稳定方面具有举足轻重的作用。尤其是在现在社会中，政府的住房政策更不是可有可无的，而是政府必须要制定和执行的一项政策。 双重性：保障性和商品性。 公租房 公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。 公共租赁房概念的提出，现实意义在于帮助“夹心层”解决住房难，其更广泛的意义，则在于国家保障体系同时面向“非低收入群体”着力的理念转变。这样的转变，其出发点是政府认可那些非传统意义上的低收入群体也需要政府的帮助，今天通过公共租赁房帮助“夹心层”解决住房难，明天或许将有更多帮助非低收入群体减负的政策出台，比如减税、就业帮扶等等。 另外，公共租赁房能够真正完善起来，它可能在一定程度上抑制房价继续攀升，让人们放弃急于买房的心理。购房的人少了，房价也会有所回落，这样就又能让一部分人住进自己的房子里。 公共租赁房覆盖面较广，不仅包括本地中低收入家庭，还将惠及新就业人员和外来务工人员，未来还有可能进一步扩大。这些群体原不在保障范围之内，只能硬着头皮到市场上租房、买房。大规模地增加公共租赁房，可以分流相当一部分购房需求，减轻商品房供求压力，从而稳定房价。现阶段尽管建成规模还比较小，但可以起到稳定预期的作用，避免大量需求集中入市，为楼市调控争取时间。 香港公屋政策 公屋，即香港公共屋邨，是由香港房屋委员会或香港房屋协会兴建的公共房屋 1953年圣诞夜深水埗发生石硖尾寮屋区大火，令53,000名灾民无家可归。当时香港政府为了尽快为灾民提供安身之所，便火速在原址附近兴建徙置大厦（俗称七层大厦）。此后，政府又在港岛及九龙各处兴建黄大仙、老虎岩、长沙湾李郑屋等徙置区以吸引居所简陋，卫生环境较差的木屋居民入住，自此开始香港政府大量建造公营房屋。 在1960年代，香港屋宇建设委员会推出公共屋邨，包括长沙湾苏屋邨、荃湾福来邨及牛池湾彩虹邨。 当时的公屋没有独立厕所或厨房。在顶层设有天台小学，方便住在徙置区的儿童上学。后来，政府不断加建学校，天台小学被淘汰，并改建为社区中心等公共设施。 随著时代变迁，公屋类型推陈出新，楼层也越来越高。在1960年代兴建的公共屋村大多都只有16层，近年落成的公共屋邨楼宇大约有30、40层。除此之外，香港政府亦推出小家庭单位大厦及长者住宅以应付特别需要。 为解决中低收入家庭住房困难， 部分地方政府纷纷建立了廉租房。城镇廉租住房（简称廉租房）是指政府（单位）在住房领域实施社会保障职能，向具有本市非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金补贴或者以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。廉租房是在新出台的廉租房国家政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售。廉租房一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。 建筑物区分所有权是我国物权法专章规定的不动产所有权一种形态。所谓建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。《物权法》规定的业主的建筑物区分所有权，与有些国家规定的建筑物区分所有权是同一概念，加上“业主的”三个字，是因为“业主”、“物业”的含义已经为人们所熟悉，为了便于人们理解，故将建筑物区分所有权之前加了“业主的”三个字。为了叙述方便，以下称建筑物区分所有权。需要注意的是，《建筑物区分所有权解释》对业主进行了扩大解释，即基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。 建筑物区分所有权将建筑物的特定部分作为所有权的标的，严格而言，与物权客体须为独立物，以及一物一权主义原则不相符合。但是依社会观念，一建筑物区分为若干部分，各有该部分的所有权，应为常有之事，而且这样也不妨碍物权的公示，无害于交易安全。基于物权客体的独立性原则，区分所有的专有部分，须具备一定条件，才可以在作为建筑物区分所有中专有权的客体。这些条件如下： （1）须具有构造上的独立性，即被区分的部分在建筑物的构造上，可以加以区分并与建筑物的其它部分隔离。 （2）须具有使用上的独立性，即被区分的各部分，可以为居住、工作或其他目的而使用。其主要界定标准，应为该区分的部分有无独立的出入门户。 （3）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当为