土地增值税清算“扣除项目金额”确定应注意的八大问题.doc

土地增值税清算“扣除项目金额”确定应注意的八大问题 ????根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发项目土地增值税清算应缴纳税款=房地产转让项目增值额×适用税率 ????而房地产转让项目增值额=项目收入总额-项目扣除金额，因此在项目收入一定的条件下，扣除项目金额的准确核算尤为关键。 ????笔者根据土地增值税清算实践，归纳出扣除项目金额确定过程中的八大注意问题： ????一、土地闲置费的扣除问题 ????土地闲置费是指向依法取得土地使用权但未按规定动工建设满一年、不满两年的建设单位征收的闲置土地费用。收取土地闲置费是防止闲置土地，制约利用闲置土地伺机炒卖地皮的行为，促使取得土地的单位尽快开发利用土地。我国实行土地的全民所有制和劳动群众集体所有制，因此对土地闲置费，应区分以下两种情况： ????一是以出让方式取得的土地使用权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年八届人大主席令29号公布，2007年十届人大主席令72号修订）第26条的规定，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 ????二是以划拨方式取得的集体土地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》（1986年六届人大41号主席令公布，1988年、1998年、2004年三次修订后，十届人大主席令28号公布）第37条的规定，一年内未动工建设的，应当按照该省的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。 ????《闲置土地处置办法》（国土资源部令[1999]第5号）对闲置土地的认定作出了解释，其第二条，“本办法所称闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：（1）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；（2）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发建设连续满1年的；（3）法律、行政法规规定的其他情形。” ????缴纳土地闲置费的起止时间是从签订“土地土地使用权出让合同”之日起算的。满一年未动工建设的，就应该按规定缴纳土地闲置费；满二年未动工建设的，可以无偿收回。 ????房地产开发企业按规定缴纳的土地闲置费，记入了“开发成本—土地费用”，对于土地闲置费能否在计算土地增值税税款时扣除，以前税收政策没有明确。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，在进行土地增值税清算时，“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。” ????二、因延期支付土地出让金而支付的延期付款利息扣除问题 企业因资金困难，提出延期支付土地出让金，经批准同意后可在土地出让合同规定的期限后支付土地出让金，但必须向财政部门支付延期付款利息，这对房地产开发企业来讲相当于企业的融资费用。因此不能作为“取得土地使用权所支付的金额”直接扣除，更不能作为加计扣除的基数，而应作为财务费用（房地产开发费用的一种），在“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”之和10%扣除限额内的进行扣除。 ????三、成片受让土地，分期或分项目开发，各期或各项目的土地成本确认问题 ????《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，若按此办法难以计算或明显不合理的，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。 ????比如，某房地产开发企业成片受让土地100000平方米，取得土地使用权所支付的金额为30000万元，分两期开发，一期占地60000平方米，二期占地40000平方米，那么两期取得土地使用权的成本可按总金额的60%、40%来分摊，分别为18000万元、12000万元。但如果一期中承担的不可销售的公建配套和人防工程远大于二期工程，此时可按各期可售建筑面积来分摊，假设该项目容积率为2.3，一期可售建筑面积130000平方米，二期可售建筑面积90000平方米，则一期应分摊的土地成本为17727.27万元（30000÷220000×130000），二期应分摊的土地成本为12272.73万元（30000÷220000×130000）。与第一种分摊方法相比，略有差异。 ????四、以“拆一还一”方式安置原地拆迁户