德州市城区开发区新房二手房房价走势预测市场分析.doc

本文来源：德州之窗网房产频道（/ ） 德州市2011年城区开发区新房二手房房价走势预测市场分析 过去的2010年，德州的楼市经历了从年初的火爆、年中观望、再到年末重新火爆，宏观层面的楼市调控贯穿了整个年度，措施之多甚至被冠之“史上最严厉”，保障房、房产税被频频提及，但是微观层面上，房价似乎不为所动，新建商品房“量价齐升”成为2010年德州楼市的突出特点，许多德州人感受到的仍是“望房兴叹”。来自相关部门的统计数据印证了人们的这种感受，全市新建商品房网上签约销售164.63万平方米，比上年同比增长41.06%，而价格也出现了大幅上涨。基于2010年楼市实际，今年房价将何去何从? 　　攒了一年钱，房价涨十万 　　这是一个普通到不能再普通的买房经历。 　　2010年行将过去的最后几天里，陈先生终于下定决心，结束了纠结了一年的看房历程，在德州市经济开发区购买了一套二手住房，价格为25万元。圣诞节那天，他把钥匙交到了妻子的手中。 　　买房的艰难经历，让陈先生觉得不堪回首。2009年6月份，陈先生和妻子同时从南方某高校研究生毕业，相当“给力”的专业让两人很快找到了合适的工作，并且不到一年便成为单位的业务骨干，月薪均在2500元至3000元，这样的收入水平，在德州不算低。于是，买房便被提到了议事日程。2010年初，陈先生在经济开发区某小区看中了一套六楼的房子，当时市场价在15万左右。相比手头有限的积蓄，陈先生和妻子觉得有点贵。陈先生认为，2009年是德州房价突飞猛“涨”的一年，2010年初，国家相关部门一直在忙着出台调控政策，打压房价，相信2010年这一年房价应该能降一点。哪怕不降，起码价格会保持稳定，等到年底的时候，两人省吃俭用再攒点钱，还房贷压力也会小一些。 　　但事实却出乎陈先生的意料，虽然这一年中调控政策一个比一个严厉，但房价仍岿然不动，而且一路走高。同样一处房子，到2010年12月初，竟然涨到了25万。陈先生后悔得肠子都青了，“攒了一年钱，房价涨十万”，咬咬牙，跺跺脚，这套房子买了。 　　价格飙升，房子紧俏，成为2010年德州人对于楼市的真切感受。 　　房产中介：二手房价格稳步提高 　　房产中介的火爆销售场面，是对陈先生购房经历的有力印证。 　　2011年1月14下午，位于德城区东方红路帝景苑的房产中介“宅邦房产”内，一楼二楼的工作人员接电话的声音此起彼伏，现场过来看房、咨询房价的市民络绎不绝。虽然这个月刚刚过去了一半，但刘慧艳经理告诉记者，通过她已售出两套房子。2010年最后一个月，刘慧艳所在的团队共计售出13套房子。刘慧艳介绍说，宅邦房产在德州已经有7个分店，在德州算是比较大的房产中介，2011年，他们计划在稳定原有店铺销量的基础上再增开3家。 　　2010年，宅邦地产每个月大概能售出100-120套二手房。刘慧艳认为，去年这一年，尽管政府出台了多项政策，遏制房价过快增长。但是德州作为三线城市，这些政策的影响力远不如人们想象的那样大，从2010年年初到年末，德州二手房房价一直保持小步伐稳步增长。 　　房产中介的统计资料显示，过去的2010年，德州二手房的房价以市经济开发区增长最快，另外就是靠近学校的“学区房”房价增长比较快。目前，在经济开发区，基本上达到了4000元/平方米，新房更是稳稳地超过了4000元/平方米。而来自相关部门的统计数据显示，2010年12月，二手住房平均成交价格同比上涨29.94%。 　　统计数据：德州楼市去年“量价齐升” 　　去年以来，伴随着国家一系列政策措施的出台，德州房地产市场平稳增长，商品房销售量明显较上年出现大幅增长，商品房销售价格也出现大幅上涨，房地产市场出现“量价齐升”的局面。 　　来自德州市房产管理中心的统计数据显示，新建商品房网上签约销售164.63万平方米，比上年同比增长41.06%，价格总水平涨幅超过30%。 　　2010年12月，银行贷款利率和公积金贷款利率再次上浮，这也是房地产市场传统的淡季。但就在这样情形之下，德州楼市表现依然很坚挺，和往年传统的淡季相比，12月份城区楼市出现了销售“淡季不淡”的现象，新建商品住房当月签约1100余套。同时，当月城区新批准预售商品房数量大幅增加，近20万平方米，比11月份翻了一番多。 　　现象分析：多种因素导致“量价齐升” 　　从总体上看，为何面对种种调控政策，去年德州楼市还是出现了“量价齐升”的局面呢? 　　记者在采访中发现，这种局面的出现是诸多因素综合作用的结果。 　　从根本上而言，房价反映的还是供求关系。坚挺的刚性需求，无疑是最大的推动力。随着城市建设的不断发展，城市拆迁改造补偿不能完全满足所有拆迁户的需求，造成不少拆迁户购买商品住房;同时，社会经济发展水平的提高，使得人们越来越关注住房品质，换房需求增大。“宅邦地产”经理刘慧艳通过售房情况分