9.10 龙鑫 分析房地产项目工程成本管理.doc

分析房地产项目工程成本管理 摘要：自从房子以商品形式出现在人们生活中以来，就一直是人们极为关心的话题，改革开放不断的深入，房地产市场的进程化也在不断的随之快速向前，人们在解决了基本温饱问题后，对生活的质量要求在不断的提高，尤其对住房的质量、环境等需求标准也越来越高，这样就对房地产的项目开发带来极大的风险。新的经济环境下，成本已不仅是影响企业利润高低的一个因素，而且是影响企业生存与发展、竞争力大小的战略问题。在庞大的开发建设工程中，建设工程的总造价，对房地产总投资起决定性的影响。 关键词： 一、房地产工程成本管理的意义 房地产工程成本管理是是一种在拟定的规划、设计方案下，预测、计算、确定和监控工程成本及其变动，最终达到预期目标的系统活动。做好工程成本管理工作其意义十分重大，是使房地产企业的开发、投资如何获得最大利益的关键，同时也对国家经济建设与经济发展起到重要作用。 工程成本管理首先要通过科学合理的概预算来确定工程的整体成本，并制定整体和个阶段的成本管理控制目标；其次，在工程施工阶段要通过科学细致的管控，来完成既定的成本控制目标。 房地产项目工程成本涉及的因素比较复杂，几乎涉及所有的工程关系方：房子设计的水平、建筑施工的管控、工程验收的管控、工程监理的管控等等方面，这些方面不管哪个方面出现问题都将直接影响到工程项目的总成本。工程成本管理从工程立项到工程设计、工程施工到最后工程验收交付使用整个贯彻其中的，我们应该加强工程建设中重点及关键环节成本管理控制，在确保工程整体成本的前提下，合理有效的降低项目成本，确保企业的经济利益和长期发展。 二、房地产项目工程成本构成及其特点 房地产企业有别于其它行业，特点比较鲜明，在成本构成方面有其共同的特性，主要有以下方面： 工程立项初期策划及确立阶段的成本 工程立项就是对即将开发的房地产进行实地的市场调研，然后根据调研结果对工程项目进行科学的分析研究，最终确立设计的目标及可行报告，然后报主管部门进行立项审批。这个过程中会产生的各项费用支出，可行性研究费尤其是报批支出及建设工程规划许可证执照费都可以视为项目成本。 除此这阶段还有两项成本也是非常重要的，虽然还没有直接发生，但是在这一阶段是必须考虑的，土地、土建、设备费用，这是房地产开发成本的主体内容大致占总成本的80％。其中最主要的是土地费用，约占总成本的30一40％。土地费用是评价一个项目是否可行，是否有预期利润的最主要的经济指标。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过核算再做出决策。 2、工程项目设计与计划阶段的成本 这阶段的成本主要有项目的设计成本、计划成本、招投标成本及施工前各项准备成本。如工程勘察(测量)费、工程设计费、竣工档案保证金、临时用地费、临时建设工程费、建设工程勘察招标管理费、勘察设计监督管理费等。准备工作中的缴纳供水、供电、供气、供热、污水处理厂建设费、土地有偿出让项目办理“四源”，接用手续、人防、消防审核费用等。 三、加强房地产工程成本管理的措施 1、工程项目设计成本管控 工程成本整体控制中，设计成本是最重要的环节，其影响着整个工程的成本造价。项目设计时必须要采用国家和升级的设计标准。 实行设计方案招投标制度，推行设计招标，使技术和经济有机地结合。长期以来，设计人员缺乏经济意识，设计思想保守、陈旧，把如何降低工程造价看成是与己无关的事；概预算人员也只管算数，不管设计技术问题，使技术和经济严重脱节，难以从根本上有效控制工程造价。无论多大规模的工程都应进行设计招标，通过招标进行多种设计方案的技术经济比较，优选最佳设计方案。 我们一般推行限额设计，按批准的设计任务书和投资估算，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，利用价值工程的原理对工程造价进行分解，合理地确定设计方案。当然限额设计不能一味地考虑节省投资，应尊重科学、尊重实际。在实行限额设计的同时注重优化设计，兼顾功能提高，标准成本管理的有效管控。 2、工程项目招投标成本管控1）招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则； 2）做好招标文件的编制工作造价管理人员应收集，积累、筛选，分析和总结类有价值的数据、资料，对影响施工造价的各种因素进行鉴别、预测，分析、评价，然后编制招标文件； 3）合理低价竞中标； 4）加强施工合同管理，施工合同是办理工程结算、拨付工程款及处理索赔的直接依据，也是工程建设质量控制、进度控制、费用控制的主要依据。做好合同的签订工作应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。 3 工程施工工程成本管控 加强施工合同管理，施工合同是办理工程结算、拨付工程款及处理索赔的直接依据，也是工程建设质量控制、进度控制、费用控制的主要依据。做好合同的签