可行性报告范例07.11.13.doc

中国·项目可行性研究报告分析 编制单位：上海诚策地产机构 编制年月： 2006-10 市场篇 贵阳概况 1、[地理位置] 2、 [面积] 3、[辖区] 4、[城市区位] 5、[铁路交通] 6、[航空交通] 7、[公路交通] 8、[总体地貌特征] 房地产宏观经济与政策分析 1、积极促进房地产业健康持续发展 以市场为导向，加强宏观调控，积极稳健地发展房地产业。建立和完善经济适用住房、普通商品房和廉租房的住房供应体系，以适应我市拓展经济发展空间的需要和人民生活水平不断提高、城镇化步伐加快的需求。按照“户均一套房、人均一间房、功能配套、设施完善、环境优美”的目标和统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则，加快新区建设、小城镇开发和老城区危旧房改造；整顿和规范房地产市场秩序，改善住房消费环境；放开搞活住房二、三级市场，规范中介服务，实现成量市场和增量市场的联动；加强物业管理，改善生活和工作环境；积极发展房地产金融，建立健全住房信用保险机制，完善住房社会保障体系，促进房地产市场持续健康发展。2007年前,房地产交易金额年均增长20%，2003-2007年累计达280亿元，人均住房建筑面积达18M2,住房成套率达95%。以金阳新区和小城镇房地产开发为主导，2013年经济适用住房的建设比重提高到50%以上，房地产交易金额2008-2013年累计达580亿元，人均住房建筑面积增加到25M2，住房成套率达100%。2020年，城市居民居住水平超过小康标准，人均住房建筑面积达35M2，基本实现住宅产业现代化。 城镇住宅建设和危旧房改造：两城区继续坚持拆危房建环境政策，把房地产开发转移到金阳新区和小城镇。重点建设适合普通居民消费的普通商品房和经济适用住房，严格控制高档商品房的建设，逐年增加廉租房建设的投资，彻底消除城市中心区危房。 市场建设和管理：整顿、规范房地产一级市场，放开搞活住房二、三级市场，加快各区、县（市）房地产有形市场的建立，完善房地产市场体系；降低经济适用住房和房改房上市交易门槛，规范租赁市场，全面规范中介服务，有效调节商品房价格。 物业管理：建立健全物业管理法规规章，规范物业管理市场，建立社会化、专业化、市场化物业管理体制，尽快出台《贵阳市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》和《贵阳市物业管理规定》，加快物业管理小区（大厦）业主委员会的建立，基本实现物业管理招投标，理顺管理关系，提高管理效能，加强对各区、县（市）物业管理的指导。 完善住房社会保障体系：一是完善经济适用房的管理办法，努力降低经济适用房建设成本；二是完善廉租房管理办法，健全廉租房资金筹集、建设、分配、管理体系，加大解决“双困户”住房困难的力度。 2、重大产业政策 ■2006年3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。? 　　■2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0．27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6．12％上调至6．39％。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。? 　　■2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。业内人士认为这六条措施拉开了2006年房地产调控序幕。? 　　■2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。? 　　■2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。? 　　■2006年7月6日，建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了37号文件中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。? 　　■2006年7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理