吴必虎旅游地产研究.doc

吴必虎旅游地产研究 大地风景国际咨询集团 发布日期：10-11-11 吴必虎博士 北京大学教授、博士生导师????? 北京大学旅游研究与规划中心 主任????? 北京市海淀区颐和园路5号 北京大学逸夫二楼3354室 邮政编码 100871????? 电话 86-10????? 传真 86-10????? 电子邮件： tigerwu@ ,wubihu.bes@????? 网站： ????? 国际旅游学会 秘书长????? 中国区域旅游开发研究会 会长????? 中国地理学会旅游地理专业委员会 副主任????? 北京旅游学会 副会长????? 商务部中国会展经济研究会顾问????? 国土资源部中国徐霞客研究会学术委员会委员????? 美国普渡大学旅游与酒店管理系杰出访问教授????? 美国南卡罗来纳大学酒店?商业与运动学院兼职教授????? 英国谢菲尔德?哈拉姆大学国际旅游业研究中心兼职研究员????? 香港理工大学酒店与旅游业管理学院访问教授????? 上海华东师范大学商学院紫江教授????? 浙江大学亚太休闲教育与研究中心学术委员????? 陕西师范大学旅游管理专业博士生导师 ????? 2010年8月17日，以“TOLD模式”为主题的“旅游导向型土地发展国际高峰论坛”在中国北京?国家会议中心隆重举行。本次论坛共邀请了政界、学界、 商界等领域30多位嘉宾到会发表演讲。吸引了来自国内外的旅游、地产、酒店等领域的资深专家、高级经理、专业人士、媒体人士以及政府官员和教育者约400 人出席。此次高峰论坛上，以吴必虎教授为核心的大地风景国际咨询集团成功推出影响业界的“TOLD模式——旅游导向型土地综合开发” ，吴必虎教授为该书作序。同时推出由大地风景集团创意设计总监盛永利、常务副院长杨小兰、研究院黎筱筱、合伙人李关平联合编著的图书《TOLD模式——旅游导向型土地综合开发》。《TOLD模式：旅游导向型土地综合开发》体现了该模式的前瞻性和实操性，一经推出，便在业界产生轰动效应和良好的口碑，很多房地产开发商及旅游开发企业争相学习。 就“TOLD模式”所开创的旅游地产开发模式，中国房地产报记者薛晖专门采访了吴必虎教授，挺吴必虎教授揭秘旅游地产“内经”。 拿地秘技????? 在吴必虎看 来，投资热点的转换也是“熙熙攘攘皆为利往”的表现，就旅游地产而言，其特殊的拿地方式可以凸显出别样的利润空间。随着土地成本占地产开发商投资成本比重 的持续高企，旅游地产以其的“低价面粉”优势而成为开发商觊觎的蓝海。旅游区综合开发的拿地方式不同于住宅地产单一的“招拍挂”，开发商可以通过一二级土 地开发联动获取相对的廉价土地。由于地方政府在旅游项目招商中必需要求占有一定比例的公共产品（如桥梁、水库、公路、旅游工程等），而且项目动辄上千公顷 甚至上百平方公里，开发商在承接旅游公共产品时，同时可获取一定比例的配套建设用地也就顺理成章；由于后者的腾挪余地很大，而且透明度较低，同行竞争不 多，使开发商较易于规划利润空间。即使一些土地仍要走“招拍挂”流程，也可以采用相应的附加条款限定竞争者，实际也就是为“意向”开发商“量身订制”项目。????? 这个相对模糊地带的出现，对地方政府招商决策的要求也较高。“政府有必要保持谨慎。”吴必虎告 诫。政府的风险有两点：盲目招入地产商为主投入，旅游综合区开发可能会使项目“跑偏”，即开发商卖完房子就全身而退，使旅游业可持续发展受影响，地方财政 受损；另一种风险是“圈地画饼”，开发商本身没有经验开发或资金不足，只想坐等圈定的土地升值。第二种情况有可能导致“绑架”地方政府。“其实某些地方政 府很想吸引房地产开发商投资，但社会舆论不利于单纯的房地产开发方式，以旅游开发的名义可以规避一些质疑声。”吴必虎坦言。“郎情妾意式”的官商合谋也可能滋生灰色交易，这是此类旅游地产开发中所隐约折射出的另一层风险，也是其利润点的某各考量。收益秘技??????对于房地产开发商来说，旅游地产的另一种冲动是平滑利润曲线。单纯的依赖售房回款的剧烈波动式利润曲线已使得像万科这类标杆企业也为人诟病。自持物业成为部分有远见企业的谋划方向。?????“旅游地产投资回报相对长一些，但回报较持久。”吴必虎认 为。投资回报有以下几种：一种是出售住宅，以使部分投资快速回收。作为辅助手段，还可以将部分经营配套设施建成产权式酒店（公寓），此类经营设置的申请可 规避地产项目审批，而且出售给中小投资者后回款快，有利于资金周转。二是酒店、会展中心的经营性收入，这类物业可以自持，随着景区品牌的提升而收益日增。 第三类是景区景观收入，由于景区工程在建成后维护成本最低，随着整体旅游公共产品的完善，景区门