贵州习水县温水镇客运站项目营销方案66p2012年8月车站商业街区销售推广策略.ppt

服务流线第三步 品质体验馆 通过建材与科技展示，为品质内涵筑底 将在影音室接受过感性渲染后的客户，带进到另一个理性的空间。品质体验馆以落实到项目的建材、科技以及细节隐蔽工程的配置和处理，让客户在理性层面上佐证在影音室产生的品质印象。 样板间关键词：细节的+品质的+前瞻先进的 服务流线第四步 景观体验 街区观景，时尚亲切；街区氛围，惬意其中 依托于商业街区的景观作为本案的最大景观卖点，在销售体验中亦须突出。营造城市难得的街区生活感，是项目成功的关键之一。 景观区域关键词：街区的+精细的 小户型配比思路 户型 1房 1房1厅（可变） 2房 建筑面积 40㎡左右 60-70㎡ 70-80㎡ 套数比例 20% 40% 40% 小户型配比思路：从产品形态上：项目部分楼栋适合打造成精巧小户型、SOHO公寓；适合目前部分年轻人和投资群体的购买思路。 从市场竞品户型情上看：目前温水市场上，小户型是空白点，竞争产品相对较少； 从项目自身条件看：须注意产品的宜居性和舒适度。 因此，对本案小户型公寓的面积配比做如下建议： 小区智能化建议 红外线周界防范系统 采用红外线探测并配合相应的联动设备可以有效的防止外来入侵，并能立即发出声光多种报警，在美观中起到了保卫的作用。周界报警系统在小区的围墙上设置主动红外对射式探测器，防止罪犯由围墙翻入小区作案，保证小区内居民的生活安全 小区住宅用户若遇到紧急情况,可按下紧急按纽或选控,则用户分机可自动拨号报警,传给报警中心主机或用户主人手机. 可与门前机实现呼叫、对讲、监看、开锁等功能 彩色可视对讲门禁系统 紧急呼叫系统 安防系统 注重安防智能化 客户定位 本案客户定位——射洪的城市中坚力量 核心层 温水镇人群 约60% 辅助层 周边乡镇客户 约25% 次要层 周边区域投资客 约15% 置业目的：向往高品质的生活，愿意改善自己的居住环境 工作背景：温水本地的企事业单位中层管理人员，政府官员，高级公务员，生意人等 关注因素：对产品品质要求高，关注项目的提供的配套相关 主力客户——温水镇客户及外出打工人群 辅助客户——温水周边乡镇的购房群体 次要客户——周边各地投资客户 置业目的：向往高品质的生活，需要提高自己的居住水平 工作背景：各乡镇收入相对较高的群体 关注因素：生活品质和品位，地段价值以及升值潜力 置业目的：投资 工作背景：各区域企业高管、私营企业主等 关注因素：关注价格、升值、及附加值 单身贵族未婚情侣 已婚丁克 幼小三口之家 主要是： 25-35岁 原先租房居住或与父母同住，希望拥有属于自己的居所 事业处于起步阶段，拥有一定的经济基础或靠家里资助 年轻、有活力，对品牌有明显的追求，向往品质生活 购买物业关注价格和附加值，房子也代表面子 客户类型 客户描述 一房与紧凑型两房户型主力客群为首次置业型 客户细分 幼小三口之家与中学以上三口之家 主要是： 30-45岁 希望买套房子改善居住环境 经过多年的积累，拥有一定的经济实力， 家庭年收入在10-20万 对社区产品、环境、地段、配套等方面比较关注 朋友较多，比较注重面子，愿意为了开发商品牌、社区档次等方面的买单 客户类型 客户描述 舒适型两房与三房户型主力客群为改善置业型 客户细分 中学以上三口之家为主 主要是： 40-50岁 现居住面积已经足够，但所住房屋已有一定年限， 目前处于事业的稳定期，经济实力足够再次进行购买 追求良好的居住感受，对产品类型、周边环境等比较关注 买房子注重品牌，希望在朋友圈有面子，产品一定要好、有气派 客户类型 客户描述 跃层和大户型主力客群为再次改善型 客户细分 各家庭结构均有 主要是： 30-50岁 居住在温水周边地区，特别是习水县，綦江，桐梓等地的投资人群 在通胀压力依旧存在的情况下，希望到温水这种房地产新兴城市购房以保值、增值 客户类型 客户描述 投资客户 客户细分 PART FOUR 项目行销策略 行销策略总述 以质换量 总体战略 城镇战略+示范区效应（拉开序幕） 价值传播+文化引导（持续策略） 市场战略：差异化细分市场路线，做区域板块的巧力领跑者。 发展战略：利用互动实效传播和产品打造改变区域市场影响力,通过产品建筑形态、风格、园林景观和品牌传播势能提升价值，弱化周边环境影响，借势并放大板块和利益价值。 产品战略：通过产品创新设计和文化、品牌植入，增加产品附赠价值 客群战略：主攻目标客群关注点 做消费者心目感动并向往的产品 品牌战略：高开高走，拓疆占位。 执行战略：做对做好，机动灵活。 宣传策略总述 形象价值 产品价值 投资价值 项目诉求三级跳 层层递进，环环相扣 树立项目的城市地位，树立项目规划示范生活区的高端形象 阐述项目的产品价值及