房产专场杨汝明会后课件20144.ppt

一、买一赠一销售的税务处理问题（依据：国税函[2008]875号） 《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号） 企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。 【案例分析13】 某房地产公司2010年5月卖给张先生一套住宅，销售合同载明房屋总价款是48万元，另外附加条款规定，赠送2匹TCL挂式空调机一台（市场价2800元）。2010年7月卖给李女士住宅一套，销售合同约定房屋总价款为56万元，另外附加条款规定赠送地下车位（有产权）一个，该房屋的公允价值大约48万元、车位的公允价值大约10万元，问，就以上业务公司应该如何确认收入？ （1）国税函[2008]875号所说的“买一赠一”是指“组合销售本企业商品（产品）”， 所销售和赠与的商品产品均应是“本企业的”的商品（产品）。按照这一规定，房地产企业销售房屋赠送的空调、太阳能热水器等家用物品，因不是本企业商品（产品），应该不属于国税函[2008]875号文件规定的范围。所赠空调、热水器的价值应计入企业的销售费用。 5月收取房款480000元应全额视为销售不动产收入。 分析： （2）所赠车位、车库，属于本企业的产品，应该按照国税函[2008]875号文件规定处理。该公司应按如下方法确认收入： ①房屋和车位的公允价值比为： 房屋占＝4800000÷(480000＋100000)×100%＝82.76% 车位占＝100000÷(480000＋100000)×100%＝17.24% ②应确认收入： 应确认销售房屋收入＝560000×82.76%＝463456元 应确认销售车位收入＝560000×17.24%＝96544元 【问题探讨】 1、买一赠一应该如何征收销售不动产营业税？ 2、赠送外购物品是否应缴纳增值税？（增值税细则第四条第八款 3、赠送外购物品是否应代扣代缴个人所得税？（财税【2011】50号） 4、赠送没有产权的开发产品应如何处理？ 关于处置“无产权建筑设施”的问题，焦点就在于：是按照销售处理，还是按照租赁处理。关于这一问题，对营业税、契税不产生影响，对企业所得税影响也不大。但是采取不同的处理方式对土地增值税影响却较大。对印花税也会造成一定的影响。 （一）营业税 《营业税暂行条例》第二条规定，销售不动产、财产租赁，营业税税率均为5%， 《营业税暂行条例》第十二条规定，“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天”。 《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 按照以上规定，销售不动产、财产租赁，营业税税率、纳税义务发生时间均相同。因此说，无论按照销售处置，还是按照租赁处置，对营业税不会产生影响。 二、处置“无产权建筑设施” 征税问题（应如何征税）： （二）契税 无产权的建筑设施，无论是按照销售处置，还是按照租赁处置，最终都不能给客户办理房屋产权证，都不涉及产权转移，因此，都不需要缴纳契税， （三）企业所得税： 如果按照销售处置，在分别计算营业税、企业所得税时，根据《营业税暂行条例》第十二条、国税发【2009】31号文件第六条规定，收入实现时间基本一致。 如果按照租赁处置，在分别计算营业税、企业所得税时，根据《营业税暂行条例》第十二条、国税函【2010】79号文件规定，收入实现时间有可能存在差异。如果在租赁业务发生时一次性收取全部租赁费，在计算营业税时，收取的同时，要将收取的全部款项视为预收款项，全部缴纳营业税。而在企业所得税，则要将收取的款项在租赁期间均匀计入企业租赁收入，进而分期计入应纳税所得额。不同的方法对企业所得税会造成一个时间性的差异，但是不会造成永久性的差异。 另外，既然是无产权（公共配套设施产权归全体业主、人防设施产权归国家）的建筑设施，那么就不属于开发产品，本身就不应该参与计算、分配开发成本，其成本价值的回报是通过销售其他开发产品来实现的。也就是说无产权设施，实际上是一个没有成本的设施。因此说，对于这部分设施，按照销售处置，还是