“广福花园”全程策划报告概述.doc

目录 第一部分 “广福花园”产品策划篇 项目简介 项目所在地 地理位置图 基地图 项目规划简介 经济指标 特殊限制或事项 立地条件分析 四至环境描述 项目周边商业房及住宅市场现状 项目所在地的区域规划 SWOT分析 目标客源的锁定 目标客户群的锁定 目标客户群的特征分析 产品建议 方案一： 开发思路及项目定位 总体规划建议 第一期产品及价格等建议 第二期产品及价格等建议 第三期产品及价格等建议 第四期产品及价格等建议 第五期产品及价格等建议 方案二： 开发思路及项目定位 总体规划建议 第一期产品及价格等建议 第二期产品及价格等建议 第三期产品及价格等建议 第四期产品及价格等建议 第五期产品及价格等建议 第二部分 “广福花园”营销企划篇 广告企划 整体形象定位 市场主诉求 案名建议 推广类型及通道 系列广告主标设计 推广预算 营销策划 定位策略 销售理念及销售计划 现场布置 人员管理 第三部分 “广福花园”经济测算篇 项目投资估算 第一期项目投资估算 第二期项目投资估算 第三期项目投资估算 第四期项目投资估算 第五期项目投资估算 总投资估算 项目收入预测 第一期项目收入预测 第一期项目收入预测 第一期项目收入估算 第一期项目收入预测 第一期项目收入预测 总项目收入预测 损益表 总收入 总成本 净收益、投资回报率、年投资回报率 现金流量预测 每季度现金流入 每季度现金流出 每季度现金净流量 主要经济测算指标及风险评估 静态回收期 动态回收期 项目投资最大值预算 净现值 内部收益率 敏感度分析 第一部分 “广福花园”产品策划篇 第一章 项目简介 项目所在地 1、地理位置图（红线圈围为本项目地块） 项目位于包河区常青镇地界，处东流路以南、金寨路以东； 地块之东为政府大力开发的合肥政务文化新区所在，以南为合肥经济技术开发区； 地块东、南为规划中合肥最大的黄山公园所环抱，自然景观条件优越。 2、基地图 项目规划简介 经济指标 规划用地性质： 第二类建筑用地 容积率小于1.2 住宅间距系数大于1.23 居住小区及相应配套设施： 住宅面积净密度小于1.80 住宅建筑净密度小于30% 建筑密度小于22% 公共服务设施（千人指标）大于2800平方米/千人 建筑限高小于24米 绿地率大于35% 人均公共绿地大于1.5平方米/人 中心绿地规模大于11000平方米 2、特殊限制或事项 规划范围：三河路西、东风路南、新仓路东、馆驿路北。净用地面积约：512亩（合341340平方米） 功能分区原则：可结合路网合理确定小区组团结构，道路结构及绿地系统。划分若干组团做设计。规划设计要求分区合理，建筑布局应满足消防、环保、卫生、通风、人防等方面要求，组织好地块竖向、杆管线综合等工程设计。公共区服务设施应满足方便使用的要求，根据不同的服务半径合理安排服务设施。基础设施配备如垃圾站、煤气调压站应结合管线布局合理设置。 主入口设在祁门路上，出入口距城市道路交口不小于80米。住宅用地占总用地比例控制在55%以内，幼儿园、中、小学教学用房日照间距系数按1.5控制，结合竖向设计合理确定建筑标高，明确建筑控制尺寸和控制间距。 规划应设计幼儿园、中、小学、文化活动用房、社区及物业管理、商业设施、（非）机动车辆停车位等设施以及配电房、煤气调压站、垃圾站、公厕等相关基础配套设施。 配套教育规模：幼儿园（以2人/100人计），15平方米/生；小学（以总人口的9%计），10平方米/生；中学（以总人口的8%计），12平方米/生。 商服、办公用地配套机动车及自行车车位分别按不小于每一百平方米建筑面积0.4个、3个计，住宅配套小汽车及自行车车位分别按不小于每户0.2个、2个计。 合理组织内部交通，做到通而不畅，人车适度分流。规划多层建筑退红线不得小于5米。沿街单体方案报审。 第二章 立地条件分析 一、四至环境描述 东：地块东至三河路，隔三河路直接面对的就是规划中合肥最大的黄山公园及其扩建地带，再往东为合肥市的商业街美菱大道，通往合肥市老城区； 西：至新仓路，与金寨路相夹区域为规划的大量商业金融用地，再往西则为城市交通主干道金寨路及规划中的合肥市政务文化新区，政务新区面积约12.32平方公里，首期5平方公里已经启动，计划5年内建成； 南：南至馆驿路，隔一居住用地为十五里河沿河绿化景观带，与黄山公园扩建区连成一体，再往南约3公里为合肥经济技术开发区，其规划面积39平方公里，仅2001年就实现GDP27.6亿元，进出口额达2.95亿美元，正逐步成为区域经济的亮点，区域内还拥有五星级的明珠国际大酒店、占地180亩环境优美的明珠广场、安徽国际会展中心、徽园、大学城等配套设