规划设计阶段的成本控制要点2012.5.1.docxVIP

规划设计阶段的成本控制要点规划设计环节的成本控制是实现“事前控制”的关键，在该环节进行成本控制可以最大限度的减少事后变动带来的成本增加，具有“一锤定音”的地位和作用。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-3%，但对工程造价的影响可达75%以上，所以该环节控制要点和控制内容相当复杂。基本原则是：规划设计考虑细致，设计成果要科学研究讨论，严格预算审批。 合理科学的设计，可有效地降低工程造价。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。设计阶段对项目投资的影响是极其重要，特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%—95%，实际上，当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。 一、实行设计招标，择优选择设计单位 积极推行建筑方案与经济指标相结合的设计招标办法，尽量将工程主体及配套的总体规划、施工图设计、外管网设计、景观设计等各项内容放在一起进行招标，采用多家竞标的方式进行比较，并组织有关专家进行方案的综合评比后确定最终的设计单位。这样既可优选出高水平、善沟通的设计单位，又可促进设计单位在项目整体的空间布局、建筑造型、使用功能和景观环境设计上综合考虑。 在招标过程中，对设计单位的选择最好是选择适合自己项目定位的设计单位及主案设计师。设计院的选择原则是最优性价比，专业负责人的选择原则是能力、敬业、团队意识和成本意识。 二、明确设计要求，有效控制造价 由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”， 设计节点把握度差，常导致赶工期、轻质量、各专业图纸矛盾多、细部设计缺失等问题出现。加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，浪费较大。 因此，建设单位在设计任务书中明确规定设计限额（造价、主材消耗指标，如每平米钢筋、混凝土用量等），并在合同中约定与设计费挂钩，加强设计阶段的成本控制。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了再算”为“算再了画”。并参考同类建筑工程的技术指标和同地区其他楼盘的经验数据，进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。 设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的结构，经行合理的成本和利润设计前期控制。 同时，技术部应与设计单位积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。比如收集和分析开发项目所在区域的各项控制要素，如区域周边的市政接口状况、市场和产品的定位要求、主力客户群和户型配比等。在设计时有关项目的定位、产品的购买人群、对规划设计中的布局及建筑风格以及对各种套型的大小及套型比例等要求也须明确。 明确设计状态，提出设计细节：比如在初步设计阶段，在满足日照、红线退让的前提下，尽量做大容积率，增加可销售面积。施工图设计阶段，通过设计优化，合理布置户型结构，及材料选择，但对客户投诉和关注点较多的电梯、进户门、外墙门窗、可视对讲等，应在保证质量的前提下控制价格。 三、采用合同措施控制造价 通过合同的约束性来控制成本是一个可行性较高的手段。在设计合同的签订中，首先要明确设计单位提供甲方认可的设计进度及付款计划（付款与设计的进度、质量等挂钩），并明确延期的赔偿责任，甲方按合同对设计的质量与进度进行跟踪。 同时在签订设计合同时，针对目前多数设计单位经济观念淡薄，设计变更随心所欲的现象，应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款（如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费）。同时在合同中明确要求设计单位提供设计概算及电子版设计图纸。 为控制设计起点的建安造价，甲方在项目成本估算的基础上要求设计单位控制好单方造价的上线，避免到全部设计成果完成时才发现与目标成本控制要求相差甚远的情况发生 四、成本跟踪控制管理 目前业内的房地产公司在设计阶段的成本控制只有成本部门参与，多数没有达到预期的效果，而且浪费了大量的精力，影响工作效率。成本控制应该是一项全员参与的工作，比如工程、设计、成本、营销等管理部门要充分协调沟通，制定详细的设计要求和设计任务书，并对设计单位的设计方案和施工图、工程项目的结构形式〔明确结构工程师职责〕、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。 五、成本控制的要点 在成本控制中要避免两种现象：一是不计成本地追求设计效果；二是成本不合理导致品质丧失。以下建议可供参考： 1、通过招标和方案竞赛，缩短设计周期和优化设计方案，加强对设计公司的管理与协调；合同管理；项目技术、经济和政策攻关；做好与设计人员特别是设计项目负责人的沟通；落实奖惩措施；开展设计公司间的交流与竞争。 2、