路线价法2.ppt

为理解路线价的概念要注意以下几个概念： 1．临街深度：是指宗地距离街道的垂直距离。 2．标准宗地：是以从城市一定区域中沿主要街道的 宗地中选定的深度、宽度和形状为标准状况的宗地。 3．标准深度：是指标准宗地的临街深度。 2、路线价法的概念  路线价法是指根据地域区段的路线价，结合深度指数表，运用数学方法计算出临接该街道的其他各宗土地价格的一种评估方法。 2、设定标准深度里地线是与街道平行的直线； 里地线与街道之间的距离即是标准深度。 路线价法运用举例 1．一面临街地地价的计算 路线价法运用举例 2．前后两面临街地地价的计算 高价街影响深度 = 高价街路线价/（高价街路线价+低价街路线价）×总深度 低价街影响深度 = 总深度 - 高价街影响深度 3．街角地地价的计算 路线价法运用举例 答1.前街影响深度=30*3000/（3000+1000）=22.5m 后街影响深度=30-22.5=7.5m 2一临街矩形地块甲的总价为36万元临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺，运用四三二一法则，地块乙的总地价为（） 2.设路线价为x，乙的总价为y X*（40%+30%+20%）*20=36 X*（ 40%+30%+20% +10%+9%）*30=y Y=65.4 3设路线价为x，乙的总价为y X*（40%+30%+20% +10%）*20=121.92 X*（ 40%+30%）*25=y Y=106.68 房地产评估 3、街角地街角地是指两条街道相交,位于其夹角之间的地块。 街角地中,一宗土地的正街是指路线价较高的街道,旁街是指其中路线价较低的街道 如果两条街道的路线价相等,则以使用宽度较大的街道为正街,宽度较小的为旁街 街角地地价=正街路线价×正街深度价格修正率+旁街路线价×旁街深度价格修正率×旁街影响加价率 宗地I的总地价 =（3000×140%+2000×120%×20%）×22.86×15.24=163.04（万元） 50英尺=15.24m；75英尺=22.86m 4．袋地地价的计算：关键确定起迄深度 在里地线内不直接临街的土地即是袋地 其中逆三角形，三角形的一个顶点与底边中点垂直距离的二分之一为起深度；底边中点深度为讫深度，比照袋地计算其单价。 宗地J、K、M的土地单价 = 2000×71%=1420（元/m2） 宗地N的土地单价 = 2000×71%×（1+13%）=1605（元/m2） 宗地L的土地单价 = 2000×69%=1380（元/m2） 袋地O的土地单价 = 2000×66%×7/9+2000×40%×2/9=1204（元/m2） 袋地和里地，起讫深度为11~18m，里地单价按路线价的四成计算。 房地产评估 六、路线价法在我国的应用 在我国房地产市场发育较早和房地产评估业务发展较快的城市,已开始将路线价法应用于房地产评估实践,主要表现在： 1、应用于土地税收的征管 2、政府应用路线价法，调控土地市场 3、应用于土地资源管理 房地产评估 1、应用于土地税收的征管 针对我国过去征收土地使用税的依据是城市性、土地等级而造成税收偏低等问题 目前，有些城市已开始将路线价运用于土地税收的征管中，逐步实现对土地使用税的征收从按面积征收转变为按价格征收，提高了土地使用税征收的效率。 房地产评估 2、政府应用路线价法，调控土地市场 目前，我国各省市都普遍制定了适合本地房地产市场情况的土地指导价格 通过路线价的形式提出基准地价，借此调控当地的土地市场和抑制土地投机。 房地产评估 3、应用于土地资源管理 随着市场经济体制的建立，各地政府已意识到土地资源管理的重要性，有些地方政府已提出要发挥路线价法在土地资源管理中的作用，实现从实物管理到价值管理的目标。 1.一前后两面临街，总深度30m的矩形土地，其前街路线价（土地单价）为3000元/m2，后街路线价（土地单价）为1000元/m2，试计算前街后街影响深度。 3，某临街深度30.48m（100英尺），临街宽度为20m的矩形土地，总价为121.92万元，运用四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（ 50英尺），临街宽度为25m的矩形土地的总价为（） * * 房地产评估 房地产评估 第八章 路线价法 房地产评估 教学要求 掌握路线价法的基本原理 理解路线价的深度修正 熟悉路线价法的应用 掌握路线价法的操作步骤与内容 房地产评估 第一节 路线价法 一、基本概念 1、路线价 路线价是对面临某些特定街道且接近性相等的城市土地设定一个标准深度，并求取在该标准深度上的数宗土地的平均单价，将其附设于该街道上，此平均单价即为该街道