y龙湖 圣地亚哥项目规划设计要点.doc

圣地亚哥规划设计要点 *****房地产开发有限公司 二00七年八月十七日 总体要求 总体要求 本项目总平规划含一、二、三期，以一期设计为主，兼顾二三期设计（设计二三期目的在于上报政府作好整块土地的整合规划、拆迁、开发，以提高开发项目的城市品位）。 ①保证一期在以11+1F住宅为主导的情况下，地上建筑面积达到12万平方；保证二、三期容积率≥5.0。 ②一期底层商业面积达到8000平方（含综合楼），二层商业面积达到7000平方（含综合楼）。 ③设置商业步行街,合理发觉项目的商业价值,也作为小区商业配套。 ④住宅建筑朝向以南北朝向为主（≧70%），可部分设置东南、西南朝向（≤20%），少部分可设置东西朝向（≤10%）。 ⑤小区道路系统尽量实用、简化。 ⑥方案图需含商、住路网示意图、立面示意图（可用CAD做平面简单拉升）、商住功能组团图。 住宅规划要点 A 、产品构成与单元户型组合 1、单元物业套数建议： 建议住宅主要由一梯二户、一梯三户、一梯四户此三类产品组成： 一梯二户住宅布于项目综合质素较优的位置， 一梯三户、一梯四户此部分户型主要为快速销售“走量型”物业。 2、单元户型组合建议： 每单元不同户型搭配可如下： 小三房（105～110㎡）、普通三房（115～120㎡）户型可与小两房（80㎡左右）户型搭配与同一单元内（一梯四户）； 小三房（105～110㎡）、普通三房（115～120㎡）户型搭配在同一单元内（一梯四户）。 大三房（130～135㎡）户型应与大两房（90㎡左右）户型搭配在同一单元内（一梯三户）。 3、住宅楼高规划建议： 结合建筑成本、销售价格及市调情况考虑，除综合楼外，本项目一期大部分住宅规划为11层住宅面积约占60%，15层的住宅占10%，考虑2栋18层，1栋90M高层。二三期以18层住宅为主。 B 、户型配比及面积控制（新） 户型种类 面积控制 户型配比 享受型三房两厅户型 130～135㎡ 约15％ 舒适性三房两厅户型（普通三房） 115～125㎡ 28％ 22％ 紧凑型三房两厅户型（小三房） 105～110㎡ 舒适性两房两厅户型（大两房） 90㎡左右 25％(90㎡以下为主) 紧凑性两房两厅户型（小两房） 80㎡左右 楼中楼（控制在四房或五房左右） 视顶层情况给出建议 约10％ 公寓小户型 （南珠西大街旁裙楼上加建建筑） 该户型面积控制受裙楼梁柱布局限制，待规划院给出公寓小户型平面设计稿后，再按实际情况给出调整建议。 C、户型平面设计建议 1、户型设计基本要求 平面设计要素 设计参考建议 户型设计 总体要求 注意私密性以及干湿分离、动静分区的合理性，最大限度争取户户正南正北； 避免暗厨暗卫以及面积浪费； 平面布局注重功能分区，并尽可能在多设置景观阳台； 大户型平面设计，须避免户型的单纯放大，应从附加功能营造方面着手（如酒吧间、杂物房、衣帽间、洗衣间等）； 采用异型柱结构，使各室内空间隐梁隐柱，更为实用（异型柱结构仅在厅/卧使用，以节省成本）； 考虑将少部分户型加入错层设计（可考虑波浪型或弧形形式）。 厅堂设计 饭厅与客厅连接南北通透，过堂风流通无障碍； 生活阳台避免由厅进入，避免私隐衣物的晾晒； 客厅带阳台或者落地玻璃，面对景观，以引景入室； 在平衡总平设计的前提下，尽量放大客厅开间，缩小进深，较少室内采光灰区面积； 户型如无入户花园，则厅与入户门预留玄关空间，和谐过渡室内外环境，并增加私密性； 各类门的门距控制较好，保证厅堂墙体的家具的布置； 大三房、普通三房平面设计时，尽量避免厅堂上布置过多卧室的开门，通过紧凑的过道巧妙过道厅堂动区与卧室静区的空间。 卧室设计 无暗房设计； 卧室不应设置生活阳台，避免衣物晾晒对使用该卧室的生活成员生活造成不便； 房间应方正实用，附带飘窗设计。 主卧尽量避免临街，规避噪音滋扰； 卧室尽量朝景观面，以引景入室； 厨卫设计 厨房尽量靠近入户门，避免老式住宅“提菜穿堂过厅”的不便。 厨房的开间尺寸至关重要，考虑在厨房旁设置工作阳台。 卫生间门避免直对入户门、餐厅。 部分大户型可考虑在卫生间前布置洗漱前室，或增加衣物间等附加功能，增加卖点。 厨卫可考虑适当引入西晒，起到干燥消毒作用； 阳台/露台设计 二房以上户型带生活阳台； 卧室和书房规划一步阳台； 交错式设计的露台或者情景阳台令室内的光线更充足，顶层露台不计算建筑面积。 入户花园、私家小花园，部分赠送错层景观大露台。 在窗台或阳台设置花槽，营造的与小区建筑主题、绿化主题想融合的生活氛围。 客厅可考虑设置观景阳台，丰富建筑立面； 2、户型设计创新建议： （1）、使用面积大于建筑面积的奥秘——“偷面