房地产测量_第一讲 案例.ppt

地产： 土地是地球表面的一个特定区域，包括地面上下一定高度范围内的矿藏、土壤、水文、大气和植被等要素，以及人类活动参与影响而形成的自然经济综合体。 土地在投入了人类劳动后就具备了“双重性”，既是资源，又是资本。当土地作为资产在商品经济活动中体现其全部价值时，成为地产。因此地产是指法律上认可的土地资产和产权的总称。 房产 房屋是指能供人们居住生活或生产的建筑物，一般由门窗、顶盖、墙体和承重物构成。 房产则是指法律上认可的房屋及相关的各种权利。 房地产 房产和地产的总称。我国法律对其还没有明确的规定，一般都将之看作房屋与土地的合称。它具有实物性、经济性、不动性。房屋、构筑物与土地均是有价值的，所以房产和地产都是不动产。（广义不动产） 房地产业 专门从事房地产开发、经营、流通、消费和服务管理的行业。 3.房地产测量的内容 （1）平面控制测量 控制网的形式、精度；高程要求 （2）房产调查 房屋调查、房屋用地调查；现场 （3）房产图测绘 房产要素；房产图集 （4）房产面积量算 适量尺寸计算；坐标计算 （5）房产变更测量 日常变更测量；定期变更测量 （6）成果资料的整理、检查与验收 4.房地产测量的流程 5.房地产测量的成果 （1）房产簿册：房产调查表、房屋用地调查表、有关产权状况的调查资料和证明及协议文件； （2）房产数据集：房产平面控制点成果表、界址点成果表、房角点成果表、面积测算成果表 （3）房产图集：房产分幅图、房产分丘图、分册分户图、房产证附图、房屋测量草图、房屋用地测量草图 四、我国房地产产权登记制度 我国房地产登记采用权利登记制度。强制登记，发去权属证书。未经登记不产生效力。 登记种类： 总登记 初始登记 转移登记 变更登记 注销登记 异议登记 更正登记 他项权利登记 五、房地产测绘中的重要概念 房屋面积测量：房屋各层水平投影面积的测量与计算。包括房屋建筑面积、套内建筑面积、使用面积、共有建筑面积、产权面积等的测量与计算。 房屋建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.20m以上（含2.20m），有上盖，结构牢固的永久性建筑。由专有建筑面积、共有建筑面积、公有建筑面积组成。 专有建筑面积：在结构上能明确区分，具有排他性，可独立使用的单元房屋，是套门范围内单个产权人占有或使用的建筑面积，一般情况下，对应于套内建筑面积。 共有建筑面积：各幢内产权人共同占有或使用的建筑面积。 公有建筑面积：小区业主共同占有或共同使用的，不进行分摊的建筑面积。 房屋产权面积：产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 五、房地产测绘中的重要概念 套内建筑面积：房屋套门范围内由单个产权人占有和使用的建筑面积，包括房屋使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积。在房地产销售过程中也称之为实用面积。此面积除以本单元建筑面积称为实用率或得房率。 共有分摊面积：整幢房屋的共有建筑面积通过分摊计算分摊到各产权单元的面积。 房屋使用面积：房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。内墙面装饰厚度计入使用面积。 套内墙体面积：套内使用空间周围的围护或承重墙体或承重支撑体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按墙体中线内半墙水平投影面积计入套内墙体面积；套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 套内阳台面积：阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积。 五、房地产测绘中的重要概念 建设用地面积：经市政府行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。 总建筑面积：建设用地范围内单幢或多幢建筑物地面以上以及地面以下各层建筑面积之总和。 房屋占地面积：房屋底层外墙（包括柱、廊、门、阳台）外围水平投影面积。 建筑容积率：在建设用地范围内，总建筑面积与建设用地面积的比率。 建筑密度：建设用地范围内所有房屋占地面积之和与建设用地面积的比率。（建筑覆盖率） 绿化率：规划建设用地范围内绿地面积与建设用地面积的比率。 五、房地产测绘中的重要概念 预售测量：房屋竣工前，依据经政府行政主管部门核准的建筑施工图纸所进行的房屋建筑面积测量。用于房地产项目的预售审批及销售。与业主签订预售合同后即称为合同约定面积。 竣工测量：房屋竣工后，利用测绘仪器对房屋所进行的实际测量，从而确定房屋建筑面积的工作。用于房地产产权初始登记和转移登记、建设工程的规划验收、低价核算。登记确认后即为房屋产权面积。 现状测量：为了旧城改造、征地拆迁、土地评估、补办用地或规划手续的需要，依据房屋现状进行的房屋建筑面积测量计算，出具的建筑面积为现状面积。 变