房地产交易管理及税收制度与政策 案例.ppt

一、房地开发企业资质等级 二、房地产开发企业资质管理 1、管理机构： 建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理 地方人民政府房地产开发主管理部门负责行政区域内的企业 2、资质分级审批： 一级资质 二级资质（及以下） 3、资质年检制度 对于不符合原定资质或者有不良经营行为的企业，可降级或吊销《资质证书》。 一级资质的房地产开发企业承担房地产项目建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。 二级及三级以下资质的房地产开发企业只能承担建设面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定，不得超越资质范围承担开发项目。 另外，各资质等级的房地产开发企业还必须具务完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，且从未发生过重大工程质量事故。 房地产交易管理的概念 房地产交易管理是指政府房地产管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。 房地产交易中的基本制度 《城市房地产管理法》规定了四项房地产交易基本制度： 房地产交易管理机构的主要职责： 对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益。 房地产转让概念 《 城市房地产管理法》中规定房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 《 城市房地产转让管理规定》（建设部令第96号）对其他合法方式作了进一步细化，其主要包括下列行为： 以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的； 房地产转让的分类 根据转让的对象，房地产转让可分为地面上有建筑物的转让和地面上无建筑物的转让。 房地产转让的条件 房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有权与房屋所占用的土地使用权发生转移。《城市房地产管理法》和《转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让： 房地产转让的条件 司法机关和行政机关依法裁定﹑决定查封或以其他形式限制房地产权利的： 办理房地产转让的程序 第一　房地产转让当事人签订书面转让合同； 第二　房地产转让当事人在房地产转让合同签订３０天内，持房地产权属证书，当事人的合法证明转让合同等有关文件，向房地产所在地的房地产管理局部门提出申请，并申报提交价格； 第三　房地产管理部门对提供有关文件进行审查，并在１５日内作出是否受理申请的书面回答； 第四　房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对 转让的房地产进行现场勘察和评估； 第五　房地产转让当事人按照规定交纳有关税款； 第六　房地产管理部门核实过户单； 房地产转让收取的证件 建设部关于印发《简化房地产交易房屋权属登记程序指导意见》的通知中提到转移登记的必收要件： 房屋赠与手续应该如何办理？ 一、赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。按规定，房屋赠与一定要采用书面形式。 二、房屋赠与的当事人凭原房屋所有权证、赠与合同，按规定缴纳有关契税。在此，市民要注意的是，房屋赠与也是要缴税的。 三、办理公证。 根据司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定，房屋赠与必须办理公证，公证费一般为总房价千分之一。 四、办理房屋所有权转移登记手续。 房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交下列证件：１、申请书；２、身份证件；３、原房地产产权证；４、赠与书及公证书；５、契税收据。 五、赠与人将房屋交付受赠人。 这里的交付要以办理房屋产权转移登记为准。如果未办理产权转移登记手续，但当事人之间订立了书面赠与合同，赠与人已将原房屋产权证交给受赠人的，根据最高人民法院的规定，也应当认定赠与成立。 商品房销售管理包括： 商品房预售管理 商品房现售管理 商品房预售的概念 《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）中规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。 商品房预售的条件 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； “五证”，是房屋合法出生的证明。也即是开发商必须具备五证，才能保证购房业主在购房后能取得房屋产权证。五证包括：? 1、《国有土地使用证》? 2、《建设用地规划许可证》 ?3、《建设工程规划许可证》 ?4、《建设工程开工证》