商业广场招与运营管理初步方案.doc

商业广场招商与运营管理初步方案一．? ? ? ? 正中商业广场项目简介正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。正中商业广场项目要实现五出：出人才 出机制 出品牌 出网络 出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。二．? ? ? ? 业态规划与商业布局深圳滨海购物中心项目招商目标的分解与确定屋顶? ? ? ? 空中花园，娱乐业态? ? ? ? 电影院? ? ? ? 招商目标六层? ? ? ? 大型餐饮酒楼4000平方米美食广场1000平方米? ? ? ? 空中西洋婚礼殿堂（白领演艺中心）3000平方米? ? ? ? 与湖南卫视等合作玫瑰之约深圳项目，同时在电视购物方面进行合作。五层? ? ? ? 儿童商场及美式反斗城7000平方米或家电专业卖场? ? ? ? 儿童餐厅1000平方米同时引入室内snoopy娱乐城，通过组合业态吸引儿童。? ? ? ? 美国翻斗城，麦当劳4月份招商重点对象四层? ? ? ? 主题百货? ? ? ? 两端餐饮? ? ? ? 2,3,4三层美式金领主题百货最佳三层? ? ? ? 百货7000平方米主题商场jcpenny或国内著名白领百货商店? ? ? ? 1000平方米特色餐饮,白领音乐巴，SPA? ? ? ? 美式主题百货，填补深圳空白；台湾咖啡语茶二层? ? ? ? 百货7000平方米国内著名白领百货商店? ? ? ? 1000平方米特色餐饮? ? ? ? 上海连锁餐厅一层? ? ? ? 精品步行街，旗舰品牌店7000平方米? ? ? ? 1000平方米特色咖啡店1,2层偏向女性商品及相关服务? ? ? ? 星巴克， 莎莎国际旗舰店负一层? ? ? ? 主题百货，6000平方米地铁步行街 ? ? ? ? 负一层和负二层作为中档精品白领百货? ? ? ? 其中1000平方米用于快餐厅,及面点王负二层? ? ? ? 美食广场2000平方米图书音像1000平方米? ? ? ? 运动主题餐厅1000平方米、酒吧休闲书店，1000平方米? ? ? ? 1.1万平方米停车场负三层? ? ? ? 停车场? ? ? ? ? ? ? ? 1.5万平方米停车场两家百货与儿童翻斗城作为主力商家是最理想的方案，中高档超市8000平方米作为替补方案，鉴于宝安中心区周边竞争态势，我们要考虑与周边商圈业态差异化，让顾客在同一业态拥有最大选择权限，突破传统的超市＋百货思维定势。借鉴美国部分儿童玩具翻斗城在价格战败于沃尔玛的教训，通过儿童娱乐SNOOPY营与儿童翻斗城复合业态赢得竞争优势。关于婚礼殿堂构思与招商的可实现性，通过与戴德梁行等专业招商公司沟通，我们可以借鉴香港黄金海岸以及上海外滩婚纱摄影商品群，精心策划好婚礼殿堂，通过对婚礼人群与儿童人群的吸引，实现整个项目的可持续经营。招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点：1.业态组合具有竞争优势。2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。三．? ? ? ? 招商内容正中商业广场项目招商目标的分解与确定? ? ? ? 招商目标? ? ? ? 餐饮娱乐顶层花园? ? ? ? 景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。? ? ? ? 配备参与式娱乐设施婚礼殿堂及白领演艺中心5层? ? ? ? 热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方? ? ? ? ，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米4层? ? ? ? 美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电作为备选）? ? ? ? 1000平方