园区地产运管理浅析.doc

园区地产运营管理浅析 【摘要】：作为一种独特的商业运营模式，产业地产逐渐成为近几年一种新兴的地产形式，其涵盖了工业园区、仓储物流、厂房、房地产等多种业态，有着“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”等显著特性。进入2010年以来，新开发立项的工业园区，开始以产业为主导，充分响应国家政策，积极配合个地方政府进行产业转型和升级。而在此过程中，如何对其运营进行管理，使其能够更好的发挥带动区域经济发展的功能，为企业提供优化的增值服务，为投资者赢得长期稳定回报，则成为了房地产业界乃至政府需要逐步研究探索的问题。于此，本文将从园区地产的运营模式入手，比较传统和新型的园区运营模式，同时对接金融层面相关的融资经验，借鉴国内及国外不同的运营做法，为园区地产投资运营的融资渠道提出参考建议. 【关键词】： 园区地产 运营管理 融资 一、园区运营模式概述 园区的运营，是指园区经营过程中的计划、组织、实施和控制活动，是与园区发展相关的各项管理工作的总称。运营管理，不仅仅是简单的园区招商引资及物业管理，其深层次还包括对园区主要运营系统进行设计、运行、评价和改进，。 总体来看，园区地产的运营主要包括三种模式，即管理模式、运营模式和盈利模式。 管理模式 产业园区可以分为政府主导和企业投资开发两种类型。政府主导型园区建设由专门成立的园区管理委员会来管理，主要通过成立园区有限公司来负责园区的招商和运营工作。园区管理委员会通常具有行政色彩，负责处理园区的日常管理工作。此类园区大多采用“政府为主导、企业为主体”的管理体制和运行机制，发挥行业协会的作用，依托重点企业以园区产业联盟的形式推进园区的发展。而后者企业投资开发型园区独立建园的较少，主要以“园中园”的形式存在，此类园区最突出的特点是“政”、“园”分开，市场化程度高、运营机制灵活。 运营模式 该种模式也可称为资本运营模式。具体可以分为两种，一是园区管理公司与政府的资本合作，二是园区管理公司与风险投资资本的合作。对于前者，最常见的合作模式是设立中小型企业发展基金。园区联合园区所在政府、风险投资、金融机构等为园区设立中小型企业发展基金。该种模式将政府诉求和民间企业资本相结合，很好的体现了园区地产商对于资本的运用。具体运用方式主要采用以下几种方式：一是信用担保基金，基金的功能是向中小企业提供信用担保，在此基础上组建和完善中小企业信用担保体系。二是发展基金，重点支持中小企业技术创新和风险经营等。三是风险投资基金，可由财政投入一定的种子资金，吸引一些金融机构共同发起设立，采取公募形式向个人和机构投资者募集。四是产业投资基金，又称创业投资基金，以长期股权投资方式投资于某一产业，特别是尚处于创业阶段的新兴企业，以追求长期效益为目标的一种投资基金。对于后者，则主要是在建设园区的同时，通过成立风险投资公司的方式对园区进行前期建设或后期运营，这种园区与风投资本的结合并不是严格意义上的市场行为，往往为了帮助风险投资公司的实际所有人——政府，实现其政府意志。 盈利模式 园区的所有者和运营商通过对园区的运营管理，最终目的即为获取盈利。 由于产业地产的开发模式各异，其盈利模式也有所不同，具体而言分为以下三种：1）土地溢价增值获利模式，即投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发。该种模式的代表例子即美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发普洛斯物流园；2）项目开发后长期持有经营收益或出售产品获利模式，该种模式主要通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合的方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已定的产业主体类企业招商引进，从而获得项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益；3）开发商联合企业盈利模式，该种模式的主要特点体现在产业地产开发商与产业企业的联合开发，在开发商取得产业用地后，按产业企业需求量身定制工业产房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。 传统园区地产的运营管理及案例分析 本文将根据园区地产的不同用途，列举三个具有代表性的园区地产运营模式，探析传统园区的主要运营模式。 物流园区 物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流管理方式，在日本、德国等发达国家已得到快速发展。而我国目前物流产业的发展正处于起步阶段，积极培育第三方物流企业和规划建设现代物流园区已成为很多省份和地区推进现代物流发展的两大主题。截止2007年，几乎每个省份都制定了物流发展规划，而其中对物流园区的规划更视为发展的重点。比如在上海，外高桥、浦东空港和西北三大物流园区已经成为了重点的发展对象。因此，研究物流园区的运营模式对于物流园区的未来发展走向