苏州工业园区文景路上东报告策略思考.ppt

苏州园区文景路项目决策报告 Part4 资金解决方案 汇报纲要 一、项目概况 二、市场分析及客户定位 四、项目获取及风险分析 五、资金解决方案 六、运营计划及经济测算 三、初步设计及产品解决方案 Part1 项目概况 本项目 该项目位于苏州园区独墅湖片区，行政隶属于工业园区。该片区是园区独墅湖高教区和园区双湖板块的结合区，独墅湖隧道通车后，该片区将成为市区城南居住板块向东的扩展区域。 项目概况 项目概况 战略意义 宗地红线 新区 金阊区 平江区 沧浪区 园区 吴中区 相城区 该项目 苏州万科的项目集中在园区、市区，该项目有利于巩固万科在园区的市场地位； 该地块属于典型的C类土地，获取后可以完善万科在工业园区的品类布局，有助于分散市场风险； 项目属于现金流型项目，2009年底可以为苏州万科提供结算资源； 项目概况 城市位置 战略意义 宗地红线 四至 描述 东至 星塘街（河道） 南至 文景路 西至 林泉路 北至 翰林缘（住宅） 现状 用地现状为平地，无拆迁，场地标高略低。 项目概况 城市位置 战略意义 宗地红线 1 3 5 4 东侧翰林缘 西侧林泉路 2 地块现状 东侧河道 东侧星塘街 A1 A2 项目概况 用地现状 规划指标 周边配套 无 其他规划要点 无 配套要求 ≥50% 绿地率 A1地块：80； A2地块：60 限高（米） ≤20% 建筑密度 36.68 总建筑面积（平米） ≤2.0 容积率 18.34 净地面积（万方） 0 代征地面积（平米） 18.34 总用地面积（万方） 住宅（70年） 用地性质 独墅湖片区 片区位置 项目概况 用地现状 规划指标 周边配套 项目位于独墅湖高教区，周边众多知名高校云集；地块西北角邻里中心大厦预计08年可开工建设，其他生活配套设施主要依托金鸡湖片区现有的设施。 项目概况 用地现状 规划指标 周边配套 独墅湖高教区云集了众多知名高校及研究院 邻里中心（待建） 李公堤 （餐饮、娱乐） 湖东商业中心 湖滨新天地 联丰商业广场 项目概况 交通规划 不利因素 可比地价 独墅湖隧道建成通车后极大地改善了片区的交通状况，原来驾车至古城区需要30分钟目前缩短到10分钟，而高等级的市政道路网使项目可以便捷的到达园区行政及商业中心。 驾车至主城高架只需10分钟 至园区行政商业中心驾车只需15分钟 文景路地块 3.46公里的独墅湖隧道已建成 文景路地块东侧存在220KV高压线，间隔约60米，中间有绿化带和自然河流,负面影响较小。 项目概况 交通规划 不利因素 可比地价 高压线 项目概况 交通规划 不利因素 可比地价 Part2 市场分析与客户定位 Part3 初步设计与产品解决方案 Part4 项目获取方式及风险分析 挂牌保证金16800万元，保证金缴纳截止时间为2007年11月15日16点；项目挂牌截止时间为2007年11月16日下午14：30分，如报名参与竞价者不止一家，转为拍卖竞价。 保证金及挂牌时间 以上各项风险基本可控 法律风险初步评估 1、根据国土资源部39号令，本地块需付清全款后方可办理土地证； 2、根据园区政府有关规定，地块获取土地证后方可办理规划方案审批； 3、根据出让合同样本，地块需在1年内开工，3年内全部竣工。 防范措施： 1、测算中按照规划审批前付清全部地价考虑，并以此计算可承受地价； 2、项目开发计划中严格按照出让合同规定，1年内开工，3年内全部竣工。 项目风险及防范措施 出让后一年内达到七通，付清全款后交地，政府不负责场地平整（在测算中已根据场地现状考虑场地平整费用） 交地时间及标准 无拆迁 拆迁计划 交地 公开挂牌（拍卖） 获取方式及可行性判断 土地使用权出让公告（苏园土挂（2007）17号） 土地手续状况 70年 土地使用年限 住宅 土地用途 无 土地他项权利 苏州工业园区国土局 土地使用权人 获取方式与风险分析