2015虹桥商务区核心区一期05号地块投资分析报告2011.1.13.ppt

土地市场 02，预申请，起始价306305万元，楼板价11950元/平方米 06，已出让，总价318800万元，楼板价13674.2元/平方米 08，已出让，总价321700万元，楼板价11308.0元/平方米 01，预申请，起始价144119万元，楼板价12100元/平方米 05，预申请，起始价305422万元，楼板价12150元/平方米 核心区一期推地情况： * Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 虹桥商务区核心区一期已转让地块情况 土地编号 06 08 出让时间 2010-9-30 2010-9-30 四至范围 东至申虹路、南至舟虹路、西至申长路、北至苏虹路 东至申贵路、南至建虹路（原义虹路）、西至申滨路、北至甬虹路 用地性质 商业办公娱乐综合用地 商业办公娱乐综合用地 用地面积(㎡) 62299.4 89805.6 容积率 3.74 3.17 建筑面积（㎡） 233140 284490 成交总价(万元) 318800 321700 楼板价(元/㎡) 13674.2 11308.0 受让方 瑞安房地产发展有限公司 上海现代建筑设计（集团）有限公司，上海虹桥商务区投资置业有限公司，上海地产（集团）有限公司 土地编号 01 02 05 四至范围 东至申武路、西至申滨南路、南至苏虹路、北至申滨南路 东至申长路、西至申武路、南至苏虹路、北至通虹路 东至申长路、西至申滨南路、南至甬虹路、北至绍虹路 用地性质 商服用地 商服用地 商服用地 总用地面积 (㎡) 45282.1 92133 78751.7 容积率 2.63 2.782 3.192 总建筑面积（㎡） 119107 256321 251376 起始价 （万元） 144119 306305 305422 楼板价 (元/㎡) 12100.0 11950.0 12150.0 ※楼板价按照起始价作为总价计算 虹桥商务区核心区一期预申请地块情况 * Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目背景 项目概况 市场分析 项目研判 财务分析 投资建议 * Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 地块认知 区位 交通 环境 规划 地块 限制 条件 具象 大虹桥核心，四区交汇处 交通便利，通达性佳 生活配套设施一般 生态环境较好 大规模综合用地 得地率较高 可视性较佳 市场有待培育 诠释 处于长宁、闵行、青浦、嘉定四区交界处，紧邻虹桥枢纽，“大虹桥”板块的核心功能区 背靠虹桥枢纽，飞机、高铁、磁浮、城际列车、高速公路、地铁等构成立体交通网络，连接上海城区，辐射长三角 项目及周边尚处于起步阶段，公建配套有待完善 外围由公共绿地、防护绿地、河流水域等形成生态绿环 商业、办公、会展、酒店、文化娱乐相结合，整体规划及发展前景良好 总体用地较为方正，由交通干道一分为二 地块四面环路，可视性较好 区域尚处于规划启动阶段，市场认知度有待于进一步培育 紧邻虹桥机场，建筑物有限高要求 * Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目优势 项目劣势 项目机会 项目SWOT分析 1、处于长三角城市轴的关键节点，与长三角主要城市的距离都在300公里左右，是长三角的咽喉所在； 2、交通便捷，四通八达，依托虹桥交通枢纽将产生巨大的商务集聚和扩散效应； 3、依靠便捷的交通设施和地理位置，辅以绿色智能的建筑，能够为企业节省大量时间和运营成本，商业价值极高； 4、可借鉴陆家嘴金融贸易区的成功案例，厚积薄发； 5、生态环境较好。 1、“部市合作”，商务部大力支持，两家审批机构已确定入驻； 2、全球经济一体化加速，上海商办物业需求持续增长； 3、品牌开发商已经介入，将提升地块认知度； 4、上海贸易中心建设的推进将带