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公寓大廈管理條例 ---- 案例討論 組員：呂哲瑋、吳宇豪、黃一翔、張詒丞、廖彬傑 一、某日小羊被小紅甩了，回到所住的公寓內一人獨自喝著悶酒。紅酒一杯杯下肚，小羊越想越生氣，便拿起家中的麥克風，大聲唱著卡拉OK，宣洩心情。一小時後，住在樓下的么么再也忍受不住小羊殺豬般的悲歌，但又不知道該怎麼對小羊作出抗議。請問么么可以憑什麼來警告小羊停止吵鬧的歌聲? 答：公寓大廈管理條例針對此問題，也特別做了規範，第十六條規定：「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」依該條文規定，住戶如有發生喧囂及其他相類之行為，哪怕那個住戶很兇、很不講理，管理負責人或管理委員會都負有與以制止或按規約處理的義務﹔如果不聽勸阻，必要時還可報請直轄市、縣（市）政府處理，而此類事務又係可授權鄉、鎮、市、區公所辦理得行政業務，效果更加直接有效﹔而且也可依第四十七條第二款規定，由直轄市或縣（市）政府科處新台幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰。所以么么可以根據以上規定來警告小羊。 二、丞妃愛好刺激，從小就喜歡養一些像是蛇、鱷魚之類的生物。他從萬華的獨宅搬到台北的公寓裡頭，飼養了一隻孟加拉虎，沒事時就在公寓的庭園裡牽著他的老虎散步。雖然丞妃享受著與老虎相處的生活，但是么么和小羊這些住戶可是怕的要死。請問住戶們要怎麼在合法的情況下讓這恐怖的情形改善? 答：依公寓大廈管理條第十六條規定：「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。」由此可知，飼養動物除應注意有無違反法令（如野生動物保護法）或規約之限制外，飼養時更應注意：（一）清理動物的排泄物以免造成惡臭與污染，妨礙衛生﹔（二）飼養動物應避免聲音吵雜喧囂，影響居住安寧﹔（三）注意動物有無攻擊的危險性（如狂犬、毒蛇等），以免其他住戶被咬傷。本條所稱之「動物」是指一切動物而言，除了一般家庭常養的寵物如貓、狗、鳥、魚外，尚包括一些危險動物，如體形狀碩、生性凶猛的狗類（諸如洛威那、杜賓犬、狼犬），或是鱷魚、蛇、虎、獅、豹等。而住戶如在公寓大廈內養老虎，除違反野生動物保育法，可能科處刑罰外，社會秩序維護法第七十條也規定，有「畜養危險動物，影響鄰居安全者」、「畜養之危險動物，出入有人所在之道路、建築物或其他場所者」、「驅使或縱容動物嚇人者」等三種情形之一者，處三日以下拘留或新台幣一萬二千元以下罰鍰。且因其妨礙公寓大廈公共安全，管理負責人或管理委員會應予以制止，或按規約處理﹔制止無效，則可由直轄市政府、縣（市）政府依公寓大廈管理條例第三十八條第二款規定，科處新台幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰。住戶可依此來對丞妃提出警告或要求處分。 三、阿傑總是喜歡在公共樓梯間堆放雜物，甚至封閉樓梯的安全門，讓人進出萬一發生火災，後果不堪設想維持公共安全？按「住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。」公寓大廈管理條例第十六條第二項已有規定。住戶違反規定時，「管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，必要時得報請地方主管機關處理。」同條第四項已有規定。又「違反第十六條第二項之規定者，由直轄市、縣（市）主管機關處新台幣四萬元以上二十萬以下罰鍰。」「有供營業使用事實之公寓大廈住戶有違反第十六條第二項行為，因而致人於死者，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科新台幣一百萬元以上五百萬元以下罰金；致重傷者，處六月以上五年以下有期徒刑，得併科新台幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。」對於屢勸不改或續犯者，第二十二條規定得「由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。「前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。」? 公寓大廈訂定規約時將專有部分過戶與—小P，否以「契約效力不及於第三人」為藉口逃避規約義務？規約由區分所有權人會議之決議通過才發生拘束全體區分所有權人及住戶之效力，但公寓大廈管理條例第二十四條規定，「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。」故規約之效力，不僅對當事人有拘束力外，繼受人亦應遵守，有別於一般之契約。居住的大樓完工多年，但是有些住戶空置著沒有搬來住，也不繳交管理費，如何處理？? 答：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修