DCYX月伴湾核心竞争力打造及推广20123.ppt

花溪·月畔湾 壹。 市场解析 贰。 产品打造 叁。 核心策略 肆。 销售铺排 伍。 推广造势 。 市场剖析 市场解析-政策调控 从2011到2012，国家先后出台多项调控措施，对房地产行业进行严厉调控并一直持续至今，四把利剑“限贷”、“限购”、“限价”、“保障房建设”促成“降价促销”成为2012年房地产市场目前的主旋律。 广州出现均价5327元/㎡楼盘； 长沙南城出现起价3680元/㎡楼盘； 怀化一：在大汉龙城贯行低价面市政策的影响下，直接导致楼市价格止步不前且出现降价趋势；于是，天星浅水湾开发商跑路了，宏宇新城开始在价格上明升暗降了，鸿涛翡翠湾和岳麓欧城、盛世华都直接滞销了……市场楼盘基本都是到访量锐减、成交速度减慢和成交量减少的“冷”现象，市场供需双方胶着中。 怀化二：政府下发了相关文件禁止以任何形势收取购房诚意金，禁止无预售证售房。 之所以说这些，只想表明一个观点：这次调控对房地产市场的冲击和影响非常大，并将一个相当长的时间内延续下去不会放松，而开发商，更加需要谨慎面对“暂时回暖无望”市场。 市场解析-大势判断 市场出现量价齐跌，观望浓厚，市场压力再次加大； 短期来看，市场环境有逐步恶化之势，前景不明朗；刚需和首套房买主成为市场购房主体， 目前的胶着状态必将随着市场平衡点的再次确立被打破，只是时间问题 江秀片区作为怀化市场的新区，在宏宇新城价格高地的效应下，价格壁垒和冷市成为销售瓶颈。 市场解析-项目情况 地块情况： 项目地块位于花溪路与迎宾路（规划中）交汇处西北角，东面与2300亩宏宇新城仅一路之隔，西面紧临太平溪临溪风光带（建设中），南面毗邻鸿大第六区和三完小，北面为铁路桥。 开发商目标： 容积率达到7.0； 6月份左右进入销售流程，10月左右开盘。 市场解析-竞争分析 宏宇新城建筑和景观 1、一期北区建筑风格：地中海式建筑，纯地中海风情园林，以西班牙式花园、建筑、水景、亭廊、特色铺装、乔灌木、常绿与落叶植物相互搭配。 2、一期南区建筑风格： Art Deco式艺术建筑，新古典主义园林，集绿化、休闲于一体，设计成以中轴线整齐对称的则式布局。中心广场饱含异域风情、富丽堂皇的罗马柱排列、跌水喷泉、特色雕塑等，且以中轴线为为主体，纵横交汇处形成组团绿地设置各种功能区，并安排各类小品如富丽堂皇的地面铺装，步道、栈桥等。 3、建筑采用全现浇楼板 宏宇新城户型 户型中规中矩，大方实用。 鸿大第六区建筑规划 鸿大第六区户型 户型常规化，但大尺度阳台和入户花园均可取，整体户型均保证通风采光的良好性。 市场解析-竞争小结 项目启动面临2大核心问题 1、宏宇新城和鸿大第六区的容积率均不超过5.0，本案7.0的容积率如何打造有市场竞争力的产品，实现项目销售？ 2、在目前国家调控严厉、整体市场成交氛围低迷，强大的直接竞争对手宏宇新城和鸿大第六区又已经占据营销先机的情况下，本案营销和推广如何突围，赢取市场份额？ 。 产品打造 由于缺乏详细数据支撑，因此仅根据开发商提供的理论数据和区位图制定探讨型规划布局建议、项目经济指标及预算，作为设开发商和设计院的规划设计参考依据之一！ 产品打造-规划布局建议 1/2/4为30+3层建筑，户型面积平均为118㎡，2梯5户，共750户，住宅建筑面积为53100㎡ 花溪路前沿休闲广场，可作地面临时停车场和景观广场，广场左边为地下停车场入口 产品打造-经济指标及预算 产品打造-竞争占位思考 产品打造-定位方向 产品打造-产品定位 公共绿地及重要交通节点处，建议采用堆坡和密种手法，绿植搭配上凸显层次感，适当增加石头、雕塑、花车、吊篮、花架、小品等景观元素，色调上丰富一些，充分体现优雅、品位等生活情趣。 。 核心策略 策略前提：1、突围宏宇新城和鸿大第六区的包抄，把控冷市行情下的市场主动权；2、完成开发商11月份开盘目标 1、如何突围宏宇新城和鸿大第六区包抄？应对方式： 相比竞争对手本案各项指标都处于绝对劣势，唯有户型是可以改进或超越的地方，因此面对宏宇新城和鸿大第六区，本案应特立独行，出位营销和推广，走主题、价值、概念差异化路线。2、怎样把控冷市行情下的市场主动权，实现销售？应对方式： 抓住目前主流购房者，迎合市场大势，分二期开发；一期以回现和快销为手段，以尽快实现一期工程完工和启动二期建设为目的，从销售、推广、工程三方有力配合，给足市场信心，实现项目有力、有效打击对手。 。 销售铺排 销售阶段划分 阶段任务划分 。 推广造势 一期推广节点规划 蓄水期 引爆期 强