(2014-1-22)万科公园里项目产品定位报告.ppt

泉景天沅LOFT： 全部为LOFT产品，层高4.95米； 户型设计较常规，中间走廊双向布局的形式，计容面积36-72㎡，使用面积68-140㎡，单价9300元/㎡（计容），总价33-67万/套； 多次置业投资型客户占主导地位； LOFT产品南北向差价500-800元/㎡，毛坯带隔板销售； 交通便利，周边居住氛围浓，以主打投资和商住一体化为营销核心，较为成功。 单价多贴合周边的住宅毛坯价格，不追求溢价； 总价控制在周边住宅的30-40%，购房门槛不高； 客群大多以投资为购房目的，成交客户主要为区域内客户为主，地缘性明显； 产品销售以毛坯带隔板销售。 热销案例研究小结 PART4 商业地块定位 物业发展方向研判 典型区域研究及产品发展结论 热销案例分析 客户分析 产品定位 以我司2013年至今代理，4个区域不同的公寓类项目为参照，分析客户购买动机、客户分布以及客户关注点。 客户需求：超过70%的客户为投资型客户 鲁商国奥城客户购买用途 杰正山山山客户购买用途 连城国际客户购买用途 东都国际客户购买用途 客户需求：客户具有明显的地缘特征 鲁商国奥城位于高新区奥体中心正对面 成交客户居住区域 杰正山山山位于历下区旅游路与洪山路交汇处 成交客户居住区域 东都国际位于奥体中路与工业北路交汇处向东300米路南 成交客户居住区域 连成国际位于纬十二路与经七路交汇处东南银座中心对面 成交客户居住区域 客户需求：升值空间和出租率，性价比和地段成为主要关注点 鲁商国奥城成交客户购买动机 杰正山山山成交客户购买动机 东都国际成交客户购买动机 连成国际成交客户购买动机 客户分析结论： 置业目的以投资为主； 客户具有明显的地缘特征； 关注升值空间和出租率，性价比和地段成为主要关注点。 启示： 户型、配套类住宅化——提升居住舒适度 产品附加值大——LOFT，同样的总价带来更多的使用面积 销售价格保守——保流量为主，不追求过多的利润空间 面积控制——相当于周边住宅总价的35-45%，购房门槛降低 客户分布——地缘性客户为主 PART4 商业地块定位 物业发展方向研判 典型区域研究及产品发展结论 热销案例分析 客户分析 产品定位 基于项目自身及典型项目的产品建议 标准：适合投资的，总价35-50万，有较大使用空间的 客户类别 自用及小企业办公 投资型 户型格局 三室 一室 两室 户型面积 45-55㎡ （空间90-100㎡） 30-40㎡ （空间50-75㎡） 产品价值 5-8人小企业办公功能自住功能　 具有较高投资价值3-5人工作室功能居住功能（租户） 高投资价值 总价有竞争力升值潜力大 总价有竞争力升值潜力大 总价有竞争力升值潜力大 产品配比建议 前提：参照市场热点居住类LOFT产品配比，提出本案产品配比。 户型（㎡） 占比 36-39 34% 42 18% 52-58 42% 72 6% 泉景天沅LOFT配比 卓越时代广场LOFT配比 户型（㎡） 占比 33 26% 39 41% 54 24% 72 9% 结论： 中小套型户型供应不少于70%； 较大户型不超过30%； 保证使用性，面积最小在35㎡左右； 35-60㎡为主力户型区间。 户型（㎡） 30-35 40-45 45-55 套数比配比 40% 40% 20% 本案LOFT公寓配比建议 Thanks * 住宅地块定位总结： 属性界定：非城市热点板块，交通便捷，环境资源型，中等规模中等强度开发项目 目标：住宅单价≥10000元/㎡！区域性标杆；整体开发周期≤ 2年！2014年销售目标600套 Q1 住宅地块设置高单价、高流量产品？ Q2 商业地块设置低风险流量产品？ 宏观市场结论： 经济环境，区域发展潜力向好，房地产市场平稳上行 未来供应逐渐增大，区域竞争压力巨大 房地产供需结构平稳，西部板块95-105㎡小三房和130-140㎡三房存在市场空间，110-125㎡市场表现最为稳健 竞品环境分析结论： 产品线丰富，90-140㎡产品 依托二环内、万科、森林公园三大核心价值，突出产品功能性和舒适度 精装修 竞品环境分析结论： 核心客户：天桥、槐荫，攻击客户：市中 90-110㎡小三房；110-125㎡三房；125-140㎡三房三种产品； 森林公园环境、精装修精装修 名称 户型 面积 配比 匹配需求 紧凑三房 3室2厅1卫 90-105 30% 刚需首置 标准三房 3室2厅2卫 120 20% 首改 3室2厅2卫 130 20% 中端改善 舒适三房 3室2厅2卫 140 30% 高端改善 PART4 商业地块定位 物业发展方向研判 典型区域研究及产品发展结论 热销案例分析 客户分析 产品定位 规