第9章房地产宏观调控.ppt

第9章：房地产经济宏观调控 房地产经济的宏观调控概述 房地产经济宏观调控的主要政策手段 房地产经济宏观调控体系 我国房地产经济宏观调控现状及趋势 9.1房地产经济的宏观调控概述 市场失灵与政府经济职能的转变 房地产经济宏观调控的概念 房地产宏观经济调控的必要性 9.1.1市场失灵与政府经济职能的转变 1.市场失灵含义 当经济发展到一定程度时，会因竞争过渡或者不足导致比例失调、资源浪费 市场本身发展不成熟时，任由市场调节带来一些市场本身不能解决的问题 2.政府的经济职能 保持稳定职能 服务职能 监管职能 制定引导职能 参与职能 调节职能 9.1.2房地产经济宏观调控的概念 宏观调控是指政府在市场经济运行中对社会经济总体的调节和控制。作为一种主体性行为，是对于传统的市场自发调节的自由放任制度的扬弃和创新，它的作用对象是市场失效以及市场短缺。 房地产经济的宏观调控指以政府为主体，通过经济、法律并辅之以计划与行政的手段和机制，对整个房地产行业和房地产经济运行所进行的宏观调节与控制，以发挥房地产经济在国民经济中应有的作用，保证其健康发展。 9.1.3房地产经济宏观调控的必要性 1.房地产资源优化配置的需要 房地产经济作为市场经济中的一个子系统，其资源配置在充分发挥市场机制调节作用的基础上，同样要受到政府的调节和控制，以保证房地产业健康发展。 2.加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需要 房地产同国民经济的其他产业的关联度大，是基础性、先导性产业，房地产业的发展状况，直接影响这些相关产业的发展，对建筑业、建材业、建筑装潢业甚至有决定性的作用。 9.1.4房地产经济宏观调控目标 调节供求关系，实现房地产经济总量的基本平衡 总量平衡是首要目标 优化房地产业结构，提高资源配置效率 与现阶段经济发展水平相适应，协调发展 实现房地产业内部结构协调 确保房地产业持续、快速、健康发展 9.2房地产经济宏观调控主要政策手段 房地产产业政策 货币政策 财政政策 法律管理 行政管理和计划管理 9.2.1产业政策手段 产业政策，是指政府在某一时期为了实现本国社会经济增长和各产业之间的协调发展目标，所采取的产业调整政策措施。分为产业促进政策或产业抑制政策两种。 1.房地产产业政策目标和实现手段 产业政策目标 产业发展水平目标 房地产业效益水平目标 房地产业内部结构调整目标 实施手段 间接经济调控手段 间接行政控制手段 信息引导手段 2.产业政策的主要内容 产业结构政策、产业组织政策、产业技术政策、产业布局政策和产业联系政策。 产业政策的三个层次 关系国民经济全局的总体房地产产业政策，房地产产业定位和产业发展政策。 房地产行业内部的各类政策，土地使用制度和政策、城镇住房制度及其基本政策、产业内部各类房地产商品比例结构政策、房地产综合开发和综合经营政策、培育和完善房地产市场体系政策、房地产管理政策、涉外房地产发展政策等 更为具体化的政策，比如规范土地市场政策；规范房地产市场运行的政策；与城镇住房配套的政策 市场经济是法制经济，国家通过规范经济活动的准则来调节市场经济的有序进行。对房地产业进行宏观调控的法律手段，是指政府通过立法和司法，运用法律、法规来规范房地产经济运行秩序，引导房地产业健康发展的方法和手段。 9.2.5房地产行业的行政管理 1.行政管理的主要机构 土地管理机构 房地产行政管理机构 2.房地产业行政管理的作用 管理机构职责分明 制定房地产开发建设计划和政策措施 实行规划调控，保证房地产开发建设符合城市发展方向 通过财政、金融等经济手段对房地产开发进行宏观调控 3.房地产也行政管理的发展和完善 9.3房地产经济宏观调控体系 房地产经济宏观调控的力度和效应 房地产经济宏观调控体系的构建 9.3.1房地产经济宏观调控力度和效应 1.房地产经济宏观调控的力度 房地产经济宏观调控的数量效果要依据下面的几个重要变量： 房地产供求变动的幅度 房地产需求弹性、资产组合的差异、收入分配的差异需求差异 房地产供给弹性 2.房地产宏观调控时滞 内在时滞 经济发生变化，需要采取措施矫正，到采取对策的过程 外在时滞 中期时滞、决策时滞、作用时滞。 3.房地产经济宏观调控时间结构性效应 时间按结构效应 任何一项宏观调控政策实施需要时间过程，可以分为：政策出台阶段、政策完善阶段、政策成熟阶段、政策蜕化阶段 时间结构效应的成因 新出台政策本身不够完善 旧政策的历史惯性对其干扰 人们对新政策还没有足够的认识和理解 新政策的作用机制尚未有效运行 与其它经济政策还没有取得协调 4.房地产宏观调控的空间结构效应 9.3.2房地产经济宏观调控体系的构建 房地产的宏观调控体系包括决策系统、控制调节系统、信息和咨询系统、监督保证系统 1.房地产经济