B_15_最佳顾问项目_华南赛区_武汉公司_天兴洲项目分享_方科峰_汇报报告.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * 项目驱动模型 城市触媒理论在项目规划中的应用 城市触媒就是城市开发的驱动因素，通过触媒可以提升区域人气，提升周边的土地价值和区域形象，推进区 域开发进程，因此城市触媒选择对区域开发至关重要 1989 年由美国学者韦恩·奥图（Wayne Atton）和唐·洛干（Donn Logan）在《美国都市建筑——城市设计的触媒》一书中提出了“城市触媒”（Urban Catalysts）的概念。城市解媒类似于化学中的“催化剂”，作为城市导入元素可以激发相关元素的作用，即一项开发能够引起多项开发的连锁反应，并将触媒中的优秀品质渗透到后续项目的发展中，从而创造、形成富有生命力的城市环境。 何为城市触媒理论 关键点及应用 城市触媒能够带动和激发城市的建设和复兴，能够促使城市结构进行持续、渐进的改革，在城市开发中触媒并非单一的最终产品，而是一个可以刺激与引导后续开发的元素。 在城市开发中，首先分析并确立区域内的触媒点，然后根据触媒自身区位的优劣，规模与影响力的大小，经济效益的高低等因素，将区域内的触媒点划分为不同的等级，最后以此为依据确定具体开发次序 项目驱动模型 强势启动，促进核心驱动力的发展 高尔夫产业 红酒庄园 生态资源 区位条件 生态观光 度假配套 现代农业 休闲娱乐 商务会展 结论：区域开发强化生态休闲主题，依托高尔夫和红酒庄园项目的开发促进“自然/人文资源”驱动力发展， 以多种功能形成多元化的开发模式，提升区域整体价值。 提升 改造 新造 促进 新造 项目功能定位 确定项目功能定位需要考虑的几大因素 符合政府对区域规划的整体要求，突出生态、休闲观光的主题： 需要考虑区域 的资源和地块条件； 需要考虑市场竞争环境和客户需求； 需要考虑营利模式和不同功能之间的关联性和带动性； 需要参考借鉴类似案例的相关功能组合； 确定项目功能定位的几大考虑因素： 项目所有可能的功能组合： 商务 会展 运动 生态科技 度假 商业 休闲 文化 观光 居住 产业开发 项目功能定位 重点突出休闲、商务会展、度假和居住功能 区域规划 主要功能 区域条件 客户需求 竞争环境 营利模式 关联性 案例借鉴 休闲 商务会展 商业 文化创意 休闲 观光 商业 商务会展 运动 旅游 文化创意 度假 居住 产业开发 婚庆 运动 度假 居住 产品组合建议 不同产品组合搭配 形象轴 高 低 高 利润轴 原始村落 生态农庄 主题乐园 游乐中心 情人码头 生态农田 产权式酒店 酒吧街 商业街 电影院 大剧院 创意村 高尔夫物业 顶级私人会所 艺术别墅酒店 餐饮岛 葡萄酒庄园 高尔夫学院 高尔夫商店 顶级高尔夫别墅 高形象高利润产品 高形象低利润产品 低形象低利润产品 低形象高利润产品 生态观光 心法要义： 规划布局要体现项目整体定位和开发概念 规划布局应从收益的角度提升项目土地开发价值 规划布局需要考虑不同物业的关联性，关联性强的物业应布置在一起 心法四：规划布局 项目整体规划布局 土地价值模型一规划在其中占据了重要的地位 土地价值主要是由企业、政府、规划、项目发展、经济等各方面因素影响，因此我们项目的核心是以积极因素去影响土地升值，为达到土地升值，可影响的因素有以下方面： 企业可引导因素 启动示范项目的带动 具有持续性影响的重大事件 大众消费者的支持及舆论引导 规划带来的升值效应 内部环境优化 完善配套带来的效应 政府、政策、规划概念的指导 相关强势品牌、重大项目的介入 土地供应管理 周边地价上升 人口增长及城市经济发展 可间接影响的因素 无法改变的因素 需长期培育的因素 上图标红色的部分均表示通过规划可以带动土地价值，在企业可引导的因素中，规划占据了较大比重，因此在项目规划布局过程中应重点思考如何通过合理的规划布局来提升整体土地开发价值。 项目整体规划布局 一轴、一核、三环、四园 “一轴、一环、三核、四园” 一轴：横贯东西的旅游观光轴 一环：环岛景观带 三核：生态展示核心、中部商业核心、西侧高尔夫球场核心 四园：生态博览园、生态文化创意园、户外休闲体验园、生态涵养 环岛景观带 横贯东西 观光轴 三核 项目整体布局 环岛景观轴打造建议 洲头洲尾位置 主题公园区域 高尔夫球场区域 洲头洲尾位置：建议对这一区域可以引入知名花卉种植，形成完整的花卉产业，如观光体验、香味体验、薰衣草美食、薰衣草干花等。 主题公园区域：因此项目景观应与该区域的主题公园、游乐项目相结合，景观打造的主题应突出生态、科技文化，并强化与客户的互动性。此处景观营造的核心是强化互动性，设置休闲活动设施，突出文化、运动、交流、休憩的特色。 高尔夫球场区域：建议在景观打造上设置多样性的景观节点、注重景观的多样性和连续性。如洲尾部分受武钢噪音影响较大，建议此处可打造